قوانين

معاملات

عمليات ثبتی املاک

مالک و مستاجر

تنظيم رهن و اجاره

قبول درخواست ثبت

نرخ کارمزد معاملات

تنظيم سند در دفاتر اسناد رسمي

ثبت و صدور اسناد مالکيت

خريد،فروش،رهن و اجاره

فرم اجاره نامه

صدور المثني

درعقود ومعاملات والزامات

فرم اجاره به شرط تملیک

تبديل اسناد مالکيت مشاعي

قانون دلالي

فرم مبایعه نامه املاک

تجميع حدود ملکي

قانون حمایت از حقوق مولفان،مصنفان و هنرمندان

فرم انتقال سرقفلی

تفکيک املاک

فرم قرارداد پیش فروش

تهيه پاسخ استعلام املاک

فرم قرارداد مشارکت در ساخت

بازداشت و رفع بازداشت املاک

اصلاح حد به کوچه

صدور سند مالکيت به نام وارث

عملیات مربوط به املاک :

روش قبول درخواست ثبت املاک (ابتداي صفحه)
ثبت املاک و اسناد که موضوع قانون ثبت است مانند هر قانون ديگر ازقبيل قانون مدنی و کيفری و غيره برای خود هدفی دارد که يکی از اهداف عمده و اساسی ثبت املاک حفظ مالکيت مالکين و ذوی الحقوق نسبت به آنهاست تا از تجاوز و تعدی ديگران در امان بماند و مالکيت افراد از امنيت برخوردار باشد با اين مقدمه و بموجب ماده 9 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 اسفند 1310 مقرر گرديد که از تاريخ تصويب قانون در نقاطی که اداره ثبت وجود دارد و در ساير نقاط پس از تشکيل اداره ثبت کليه اموال غيرمنقول هر ناحيه به ثبت برسد و لذا عده کثيری از مردم در اجرای ماده 10 و 11 قانون مذکور در وقت مقرر مبادرت به ثبت املاک خود در اقصی نقاط کشور نموده اند.اما بعد از انقضاء مواعد مقرر کسانيکه موفق به ثبت املاک خود در اجرای ماده 11 قانون ثبت نشده اند می توانند برابر ماده 12 قانون مذکور نسبت به ملک خود تقاضای ثبت نمايند که جريان آن به شرح زير می باشد:
ابتدا متقاضی بايستی تقاضای خود را همراه با يک برگ استشهاد محلی که به تاييد اهالی محل و همسايگان و مجاورين و معمرين رسيده باشد منضم به فتوکپی شناسنامه خود و ساير مدارک ديگر ازقبيل قولنامه عادی يا هر مدرک مرسوم ديگری که در محل عرف است به اداره ثبت محل وقوع ملک تسليم نمايد.

در استشهاد محلی يا قولنامه عادی بايستی حدود و مشخصات ملک بطور اجمال قيد شود درصورتيکه متقاضی آن را بطور عادی از ديگری خريداری نموده مشخصات فروشنده نيز بايستی قيد شده باشد.

مسئول اداره ثبت بعد از بررسی مدارک ابرازی درصورتيکه آنها را کافی تشخيص داد، دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور صادر و وقت بازديد و معاينه محلی را با توجه به دفتر اوقات که دراختيار دارد تعيين و به متقاضی اعلام می دارد.

متصدی دفتر انديکاتور پس از ثبت تقاضا در دفتر سوابق را جهت تشکيل پرونده و انجام امور مقدماتی مربوط به بايگانی ارسال می دارد.

مسئول بايگانی با مراجعه به دفتر توزيع اظهارنامه و سوابق امر عدم سابقه ثبت و مجهول بودن ملک را گواهی و درصورتيکه مقداری از سهام ملک مورد تقاضا قبلا ثبت شده باشد مقدار سهام مجهول باقيمانده را تعيين و مراتب را گواهی نمايد.

تذکر 1: دفتر توزيع اظهارنامه دفتری است که املاک بخشهای مختلف حوزه ثبتی هر شهرستان بترتيب پلاک کوبی در آن شماره گذاری گرديده.

سپس در وقت مراجعه متقاضی در روز مقرر متصدی بايگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او با توجه به دفتر اوقات نماينده و نقشه برداری را جهت عزيمت به محل وقوع ملک بمنظور تحقيقات محلی و احراز تصرف مالکانه متقاضی و تنظيم صورت مجلس و ترسيم ملک تعيين و نيز وقت مراجعه بعدی متقاضی را جهت اخذ نتيجه به او اعلام می دارد.

بديهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر باشد و به نماينده و نقشه بردار فوق العاده ماموريت و هزينه سفر تعلق گيرد متقاضی مکلف است فوق العاده يادشده را به حساب سپرده ثبت واريز نمايد که در اين صورت پرونده به حسابداری ارسال و پس از محاسبه ميزان فوق العاده متعلقه نسبت به ايام ماموريت متصدی حسابداری قبض سپرده را صادر و به متقاضی تسليم و او پس از توديع در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است نسخ مربوط را به ثبت اعاده می نمايد تا ضميمه پرونده شود.

آنگاه نماينده و نقشه بردار در معيت متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت می نمايند و پس از استقرار در محل نماينده با توجه به مدارک ابرازی و سوابق امر و وضعيت مجاورين و مشاهدات عينی و پرسش از همسايگان و مطلعين تحقيقات لازم را پيرامون چگونگی مالکيت و نحوه تصرفات مالکانه متقاضی انجام و نقشه بردار نيز نقشه ملک را برداشت می نمايد.

سپس نماينده با توجه به مجموع تحقيقات بعمل آمده صورتجلسه معاينه محلی و احراز تصرف مالکانه را تنظيم و نقشه بردار نيز کروکی ملک را ترسيم و پس از امضاء خود و نقشه بردار و متقاضی و شهود و مجاورين در صورتيکه ثبت ملک را خالی از اشکال ديد اظهارنامه ثبت ملک را نيز تنظيم و پس از امضاء وسيله خود و مالک يا نماينده قانونی او مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه می نمايد.

در صورتجلسه که تحت عنوان صورتجلسه معاينه محلی و احراز تصرف مالکانه تنظيم می شود نماينده بايستی ضمن اشاره به دستور رئيس ثبت مبنی بر عزيمت به محل تاريخ حضور خود و نقشه بردار را در محل و نيز روز معاينه محلی را قيد سپس مشاهدات خود و نحوه مالکيت متقاضی را با تعيين ايادی مربوطه بنحوی که ارتباط متقاضی را با کسيکه ملک در دفتر توزيع اظهارنامه به نام او معرفی شده مشخص نمايد همچنين حدود و مشخصات و طول ابعاد و مساحت ملک را که وسيله نقشه بردار تعيين می شود در صورت جلسه قيد نموده و نظر نهائی خود را درخصوص بلااشکال بودن ثبت ملک بطور صريح مرقوم دارد.

هم چنين در هنگام تعيين شماره برای ملک مورد تقاضا در صورتيکه مجاورين آن فاقد شماره باشند برای آنها نيز بايستی شماره تعيين و در تعريف حدود و مشخصات ملک مورد تقاضا شمارات مجاورين نيز بايستی مشخص شده باشد.

در اظهارنامه ثبت ملک که نماينده آنرا همراه با صورتجلسه معاينه محل و احراز تصرف مالکانه تنظيم می نمايد بايستی مشخصات کامل مالک يا مالکين براساس مندرجات شناسنامه آنها قيد شود و از استناد به مشخصات مندرج در ساير اوراق و مدارک متقاضی ازقبيل گواهينامه رانندگی و امثالهم جدا اجتناب شود.
هم چنين ساير ستون های اظهارنامه بايستی بطور دقيق و با خط خوانا تکميل و پس از امضاء نماينده و متقاضی همراه با صورتجلسه احراز تصرف طی گزارشی به رئيس ثبت ارائه گردد.

لازم به ذکر است که کل قيمت ملک مورد تقاضا براساس قيمت منطقه ای وسيله نقشه بردار تعيين و در ستون مربوط در اظهارنامه قيد می شود.

رئيس ثبت پس از ملاحظه گزارش نماينده و نقشه بردار و بررسی صورتجلسه معاينه محلی و احراز تصرف مالکانه و تطبيق مندرجات آن با مدارک ابرازی متقاضی درصورتيکه تحقيقات انجام شده و صورتجلسه تنظيمی را کافی تشخيص دهد پس از کنترل مندرجات اظهارنامه با صورتجلسه معاينه محلی آن را امضاء سپس اظهارنامه را در دفتر کد 304 (دفتر ثبت اظهارنامه) ثبت و شماره رديف دفتر را روی اظهارنامه قيد و سوابق را جهت ثبت اظهارنامه در دفتر انديکاتور و اخذ حقوق دولتی متعلقه و پرداخت فوق العاده نماينده و نقشه بردار بترتيب به دفتر و حسابداری ارجاع می نمايد.

پس از ثبت اظهارنامه در دفتر انديکاتور پرونده جهت محاسبه حق الثبت و مقدماتی متعلقه به حسابداری ارسال می شود و در آنجا متصدی حسابداری پس از محاسبه حقوق دولتی متعلقه برمبنای بهای کل ملک به نرخ منطقه ای قبض لازم را صادر و جهت واريز به حساب مربوطه نزد بانک ملی به متقاضی تسليم و نيز فوق العاده نماينده و نقشه بردار را حسب دستور مسئول اداره پرداخت می نمايد.

متقاضی پس از واريز حقوق دولتی متعلقه در بانک نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضميمه پرونده گردد.

متصدی حسابداری پس از ضميمه نمودن قبض پرداخت حقوق دولتی به پرونده شماره قبض و ميزان حق الثبت و مقدماتی را به تفکيک در اظهارنامه قيد و پرونده را جهت اقدامات بعدی به بايگانی ارسال می دارد.

متصدی بايگانی مراتب ثبت ملک را در مقابل شماره ملک مورد ثبت در دفتر توزيع اظهارنامه قيد و پس از ثبت در دفتر آمار پرونده را در رديف ساير پرونده هائی که بايستی آگهی نوبتی نسبت به آنها تهيه و منتشر شود قرار داده و وقت مراجعه بعدی متقاضی را که معمولا پايان انقضاء زمان واخواهی آگهی نوبتی ملک است به متقاضی اعلام می دارد.

تذکر 2: در انجام هر يک از مراحل قبول ثبت چنانچه قانونا نياز به استعلام از مراجع ذيصلاح ملاحظه شد بايستی انجام شود بديهی است که استعلام های بی مورد و بدون مجوز که موجب ايجاد وقفه در انجام کار متقاضی شود خلاف مقررات بوده و بايستی از آن اجتناب شود.

روش صدور سند مالکيت املاک جاری و نحوه ثبت آن در دفاتر املاک (ابتدای صفحه)

(موضوع ماده 21 قانون ثبت)

املاک جاری به املاکی اطلاق می شود که سابقه ثبت در دفتر املاک را نداشته باشند بديهی است صدور سند مالکيت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذير است که تحديد حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحديد بلامعارض سپری شده باشد.صدور سند مالکيت نسبت به املاک جاری تابع تشريفات خاصی است که مراحل رسيدگی آن ذيلا شرح داده می شود:

همانگونه که در مبحث تحديد حدود عمومی و اختصاصی توضيح داده شد پس از انجام عمليات تحديد نماينده محدد پيش نويس سند مالکيت را تهيه و ضبط پرونده می نمايد و پس از ثبت صورتجلسه تحديد در دفتر انديکاتور پرونده جهت انقضاء زمان واخواهی تحديد (30 روز از تاريخ تحديد) و مراجعه بعدی متقاضی به بايگانی ارسال می شود.

پس از انقضاء زمان واخواهی متقاضی بايستی تقاضای خود مبنی بر صدور سند مالکيت را کتبا به ثبت محل تسليم دارد.

مسئول اداره ضمن دستور ثبت تقاضا در دفتر انديکاتور آن را جهت رسيدگی و اقدام لازم به نماينده ارجاع می نمايد.

تقاضا پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی فرستاده می شود تا به پرونده مربوطه ضميمه و نزد نماينده ارسال گردد. بايگانی پرونده را همراه با تقاضا نزد نماينده ثبت ارسال و او پرونده را بررسی درصورتيکه نقل و انتقالاتی نسبت به آن ملک انجام شده باشد مراتب را در ستون مربوطه در پيش نويس سند مالکيت قيد سپس پرونده را جهت انجام گواهی های لازم به بايگانی ارسال می دارد

مسئول بايگانی يا بايگان مربوطه موظف است ضمن قيد عبارات آگهی های نوبتی و تحديدی و شماره و تاريخ و نام روزنامه های ناشر در پيش نويس سند مالکيت صحت انتشار آنها را گواهی و مراتب عدم وجود اوراق خارجی ضميمه نشده و عدم وصول واخواهی نسبت به اصل و تحديد حدود را نيز گواهی نموده و پرونده را نزد نماينده مربوطه ارسال دارد.

نماينده ثبت پس از ملاحظه اقدامات انجام شده پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت و بند (ز) به دفتر بازداشتی ارسال و متصدی دفتر مذکور ضمن بررسی پرونده درصورتيکه ملک در بازداشت يا وثيقه نباشد مراتب را در ستون مربوطه گواهی می نمايد.

بعد از انجام تشريفات فوق پرونده جهت بررسی و رسيدگی نهائی نزد مسئول اداره ارسال می گردد. مسئول اداره پرونده را به دقت و از هر جهت بررسی نموده و چنانچه اقدامات انجام شده را کافی تشخيص دهد دستور ثبت ملک در دفتر املاک را با توضيح بر وصول حقوق دولتی ضمن امضاء پيش نويس سند مالکيت صادر می نمايد.

در اين مرحله پرونده جهت محاسبه حقوق دولتی متعلقه برمبنای برگ ارزيابی موجود در پرونده و وصول بهاء دفترچه سند مالکيت به حسابداری ارسال می شود.

تذکر 1: اعتبار برگ ارزيابی يکسال از تاريخ تنظيم است لذا چنانچه در زمان محاسبه به بقايای ثبتی مدت اعتبار برگ ارزيابی منقضی يا ملک قبلا ارزيابی نشده باشد حسب دستور مسئول اداره مجددا بايستی از ملک بازديد و نسبت به آن ارزيابی بعمل آمد.

متصدی حسابداری با بررسی پرونده و احتساب حقوق دولتی وصولی قبل ميزان حقوق دولتی متعلقه به ملک را با توجه به برگ ارزيابی تعيين و بهاء دفترچه سند مالکيت را نيز منظور و قبض لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسليم می دارد.

متقاضی وجه مندرج در قبض را در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است واريز و نسخ مربوط به ثبت را به حسابداری اعاده می دهد.

آنگاه متصدی حسابداری نسخه مخصوص پرونده را ضميمه و يک جلد سند مالکيت به آن اختصاص و مراتب وصول حقوق دولتی و عدم بدهی ملک را در ستون مربوطه در پيش نويس

سند مالکيت قيد و گواهی پرونده راجهت اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می دارد.

در دفتر املاک پرونده به يکی از متصديان ارجاع و او پيش نويس سند مالکيت را در ثبت و صفحه جاری دفاتر مرکز و محل بطريقی که معمول است ثبت و سپس سند مالکيت آن را تحرير و مراتب ثبت و شماره ثبت و صفحه و شماره مسلسل سند مالکيت را در پيش نويس سند مالکيت قيد می نمايد.

تذکر 2: ثبت دفتر املاک و تحرير پيش نويس سند مالکيت با خودنويس بايستی انجام شود.
آنگاه دفاتر مرکز و محل و پرونده جهت امضاء نزد رئيس اداره ارسال می شود. مسئول اداره پس از بررسی پيش نويس سند مالکيت و ثبت دفاتر املاک و سند مالکيت تحرير شده را امضاء نموده سپس دفاتر به دفتر املاک و پرونده جهت تسليم سند به متقاضی به بايگانی ارسال می شود.

در وقت مراجعه متقاضی سند مالکيت نخ کشی و پلمپ شده و پس از ثبت در دفتر تسليم اسناد ضمن احراز هويت متقاضی که معمولا با ملاحظه شناسنامه او انجام می شود در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و مستخرجه به وی تسليم می گردد.

آنگاه پرونده در رديف مربوط به خود ضبط می شود.

روش ثبت و صدور اسناد مالکيت املاک ثبت شده (ابتدای صفحه)

(ماده 22 قانون ثبت)

املاک ثبت شده به املاکی اطلاق می شوند که دارای سابقه ثبت در دفتر املاک هستند.
متقاضی بايد تقاضای خود مبنی بر صدور سند مالکيت را همراه با مدارک موردنياز و مستندات لازم به ثبت محل تسليم دارد.

تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر انديکاتور جهت ضميمه شدن به پرونده به بايگانی و جهت اقدام به دفتر املاک ارسال می شود.

بايگانی پرونده را به ضميمه تقاضا جهت اقدام به دفتر املاک ارسال و در آنجا وقت مراجعه بعدی جهت دريافت سند مالکيت با توجه به حجم کار تعيين و به متقاضی اعلام می گردد.

متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پيش نويس سند مالکيت را تهيه و پس از اخذ گواهی از متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت و بند (ز) پرونده را نزد مسئول مربوطه ارسال و او پرونده را بررسی و پس از امضاء پيش نويس سند مالکيت آن را برای اقدام بعدی به دفتر املاک ارسال می دارد.

متصدی دفتر املاک پيش نويس را در دفاتر املاک ثبت و سند مالکيت آن را تحرير و جهت امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال و او پس از بررسی و کنترل ثبت دفاتر املاک و پيش نويس و سند مالکيت را امضاء و دفاتر را به دفتر املاک و پرونده را به بايگانی می فرستد.

پس از مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را برای اخذ بهاء سند به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری قبض مربوط به بهاء سند مالکيت را صادر و جهت پرداخت در بانک ملی به متقاضی تسليم می دارد.

متقاضی بهاء سند مالکيت را در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است واريز و نسخ مربوطه را به ثبت اعاده می دهد.

متصدی حسابداری نسخه مخصوص پرونده ثبتی را ضميمه و عدم بدهی ملک را گواهی و پرونده را جهت تسليم سند به متقاضی به بايگانی ارسال می دارد.

در بايگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ شده سپس در دفتر تسليم اسناد ثبت و با احراز هويت متقاضی که معمولا با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذيرد در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و مستخرجه به او تسليم می گردد و پرونده در رديف مربوطه ضبط می شود.

روش صدور سند مالکيت المثنی (ابتدای صفحه)

وقتيکه سند مالکيتی از بين برود مثلا دچار حريق شود و اثری از آن باقی نماند يا گم شود مالک می تواند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای صدور سند مالکيت المثنی نمايد در اين صورت برطبق تبصره يک ماده 120 آئيننامه قانون ثبت مصوب بهمن 53 بشرح ذيل عمل می شود.

مالک بايستی تقاضای خود را همراه با دو برگ فرم استشهاديه تکميل شده ای که نمونه آن را از ثبت محل دريافت می دارد ضمن اعلام طريق از بين رفتن سند به ثبت محل تسليم دارد.

تذکر 1- فرم استشهاد حداقل بايد به امضاء 3 نفر گواه رسيده و هويت و امضاء آنها را کلانتری يا ژاندارمری يا دفاتر اسناد رسمی گواهی نموده باشد مسئول اداره پس از دستور ثبت تقاضا در دفتر انديکاتور آن را جهت ضميمه نمودن به پرونده و اقدام بترتيب به بايگانی و دفتر املاک ارجاع می نمايد.

تقاضای متقاضی به همراه ضمائم پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی ارسال و در آن جا پرونده مربوط از رديف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام به دفتر املاک ارسال می شود.
متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و بخشنامه ای مبنی بر اعلام فقدان سند مالکيت خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه تهيه می نمايد در اين بخشنامه ادعای متقاضی مبنی بر چگونگی فقدان سند مالکيت و مشخصات ملک و نام آخرين مالک بايستی قيد شود.

بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.

درصورتيکه مالک ادعا کند بهاء ملک او کمتر از حد نصاب لازم برای انتشار آگهی است (در حال حاضر 000‚500 ريال) مسئول اداره دستور ارزيابی ملک را صادر می نمايد.

بديهی است چنانچه ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر بوده و فوق العاده ماموريت و هزينه سفر به نقشه بردار ارزياب تعلق گيرد متقاضی بايستی آن را پرداخت نمايد که در اين صورت پرونده به حسابداری ارسال و متصدی حسابداری فوق العاده نقشه بردار ارزياب را وفق مقررات محاسبه و قبض سپرده را صادر و جهت توديع در بانک به متقاضی تسليم می دارد و او پس از توديع در بانک نسخ مربوطه را به ثبت اعاده تا ضميمه پرونده شود.

سپس نقشه بردار ارزياب همراه متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت و پس از بازديد از ملک آن را بر مبنای قيمت منطقه ای ارزيابی و در پايان ماموريت گزارش ارزيابی را به مسئول اداره ارائه می نمايد.

گزارش ارزيابی حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور شده سپس درصورتيکه ارزش ملک بيش از 000‚500 ريال تعيين شده باشد پرونده جهت محاسبه و اخذ حق الدرج آگهی و نيز پرداخت فوق العاده ماموريت نقشه بردار ارزياب به حسابداری ارجاع می شود.

متصدی حسابداری هزينه حق الدرج آگهی را محاسبه و قبض لازم را صادر و جهت توديع در بانک به متقاضی تسليم و او هزينه حق الدرج را در بانک ملی که حساب سپرده ثبت در آن مفتوح است توديع و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می نمايد تا ضميمه پرونده شود، ضمنا فوق العاده ماموريت نقشه بردار ارزياب نيز حسب دستور مسئول اداره پرداخت می گردد.

سپس پرونده جهت تهيه آگهی فقدان سند مالکيت به دفتر املا ک ارسال می گردد.

متصدی دفتر املاک با ملاحظه محتويات پرونده و ثبت دفتر املاک آگهی فقدان سند مالکيت را تهيه می نمايد در اين آگهی بايستی مشخصات کامل مالک شماره پلاک و محل وقوع ملک و نحوه مفقود شدن سند مالکيت و معاملاتی که در سند مالکيت ثبت شده قيد گردد.

آگهی پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور جهت چاپ در يکی از روزنامه های محلی يا کثيرالانتشار به اداره ارشاد اسلامی محل ارسال می شود.

تذکر 2- آگهی در دو نوبت به فاصله ای که کمتر از ده روز نباشد بايستی در روزنامه چاپ شود و در آن قيد گردد که پس از انتشار نوبت دوم ظرف ده روز چنانچه کسی اعتراضی داشته باشد می تواند به ثبت محل اعلام دارد و با انقضاء مهلت و عدم وصول اعتراض سند مالکيت المثنی صادر خواهدشد.\

پس از ارسال آگهی به اداره ارشاد اسلامی محل پرونده جهت ضبط به بايگانی ارسال و زمان مراجعه بعدی متقاضی تعيين و به او اعلام می گردد.

بعد از وصول روزنامه حاوی آگهی چاپ شده در آن و تطبيق آن با پيش نويس وسيله متصدی دفتر املاک درصورتيکه اشتباهی در چاپ آن واقع نشده باشد مراتب صحت انتشار آگهی گواهی و همراه با پرونده جهت ضبط تا انقضاء زمان اعتراض به بايگانی اعاده می شود.

پس از انقضاء زمان واخواهی و عدم وصول اعتراض و مراجعه متقاضی پرونده وسيله بايگانی به دفتر املاک ارسال می شود متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از گواهی متصدی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت مسئول مربوطه دستور تحرير سند مالکيت المثنی را صادر می نمايد.

آنگاه پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکيت به حسابداری ارسال و در آنجا متصدی حسابداری بهاء دفترچه سند را به شرحی که در مباحث قبل بدان اشاره رفت دريافت و پرونده را همراه با نسخه قبض مبنی بر وصول بهاء سند مالکيت به دفتر املاک می فرستد.

سپس متصدی دفتر املاک سند مالکيت المثنی را تحرير و بخشنامه لازم مبنی بر صدور سند مالکيت المثنی را خطاب به دفاتر اسناد رسمی تابعه صادر و مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و پيش نويس سند مالکيت اوليه قيد می نمايد.

آنگاه مسئول مربوطه سند مالکيت تحرير شده و بخشنامه و مراتب قيد شده در دفتر املاک را امضاء می نمايد و بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد.

در خاتمه پرونده جهت تسليم سند به بايگانی ارسال و در آنجا ابتدا سند نخ کشی و پلمپ و پس از ثبت در دفتر تسليم سند ضمن احراز هويت متقاضی که معمولا با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذيرد در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و پيش نويس سند مالکيت اوليه، به او تسليم و پرونده در رديف خود ضبط می شود

روش تعويض اسناد مالکيت غيرقابل استفاده (ابتدای صفحه)

(اعم از سوخته - فرسوده - آب ريخته - برگی - پاره شده و امثالهم)

اغلب ديده شده که در اثر بی توجهی مالک يا اتفاقات غيرمترقبه از قبيل آتش سوزی يا سيل اسناد مالکيت غيرقابل استفاده می شوند در اين صورت مالک می تواند با ارائه لاشه سند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای سند جديد را بنمايد.

مسئول اداره پس از دريافت تقاضای مالک و بررسی و ملاحظه لاشه سند در صورتيکه تعويض آن را ضروری تشخيص دهد دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور صادر و آن را جهت ضميمه نمودن به پرونده و اقدام بترتيب به بايگانی و دفتر املاک ارجاع می نمايد.

تقاضا پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی ارسال و متصدی بايگانی پرونده را استخراج و به ضميمه تقاضا و لاشه سند جهت اقدام به دفتر املاک می فرستد.

مسئول مربوطه در دفتر املاک پس از بررسی پرونده وقت مراجعه بعدی جهت دريافت سند را به متقاضی اعلام و سپس دستور تحرير سند مالکيت جديد و ابطال سند مالکيت اوليه را صادر می نمايد.

متصدی دفتر املاک پس از اخذ گواهی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت ملک سند مالکيت جديد را تحرير و سند مالکيت اوليه را ابطال و مراتب را در ثبت دفتر املاک مربوطه اخبار می نمايد.

آنگاه مسئول مربوطه سند مالکيت و ثبت دفتر املاک را امضاء و پرونده جهت ضبط تا مراجعه متقاضی به بايگانی فرستاده می شود.

پس از مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را جهت دريافت بهاء سند مالکيت به حسابداری ارسال می دارد. متصدی حسابداری قبض مربوطه را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسليم و او پس از واريز بهاء سند در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به حسابداری ثبت اعاده تا ضميمه پرونده شود. سپس حسابداری مراتب وصول بهاء سند را گواهی و پرونده را جهت تسليم سند به بايگانی ارسال می دارد در آنجا سند مالکيت ابتدا نخ کشی و پلمپ و سپس در دفتر تسليم اسناد ثبت و آنگاه ضمن احراز هويت متقاضی که با ملاحظه شناسنامه او تحقق می يابد در قبال اخذ رسيد به او تحويل می شود.

روش تبديل اسناد مالکيت مشاعی به يک جلد (ابتدای صفحه)

چنانچه فردی نسبت به ميزان معينی از ملکی دارای اسناد مالکيت مشاعی متعدد باشد يا بعبارت ديگر سهام مشاعی ملکی از طرف مالکين متعدد به يک نفر انتقال يابد خريدار می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و ارائه اسناد مالکيت مشاعی درخواست صدور سند مالکيت بنام خود را بنمايد.

در اين صورت متقاضی بايستی تقاضای خود را همراه با اصل اسناد مالکيت مشاعی به ثبت محل تسليم دارد.

مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور صادر و آن را بترتيب برای ضميمه نمودن به پرونده و اقدام به بايگانی و دفتر املاک ارجاع می نمايد و وقت مراجعه بعدی متقاضی را نيز تعيين و به او اعلام می دارد.

متصدی دفتر انديکاتور تقاضا را پس از ثبت جهت ضميمه نمودن پرونده به بايگانی ارسال و در آنجا پرونده از رديف خود خارج و همراه با تقاضا و اسناد مشاعی پيوست به دفتر املاک فرستاده می شود.

متصدی دفتر املاک پرونده را بررسی و پس از تطبيق اسناد مشاعی ارائه شده با ثبت دفاتر املاک مربوطه و تعيين ميزان مالکيت متقاضی پيش نويس سند مالکيت جديد را تهيه و جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال می دارد.

پس از گواهی دفتر بازداشتی مبنی بر عدم بازداشت ملک پرونده به دفتر املاک اعاده و مسئول مربوطه آن را بررسی و پيش نويس سند مالکيت را امضاء می نمايد.

سپس متصدی دفتر املاک سهام مشاعی را ذيل يک ثبت و صفحه منتقل و ثبت و سند مالکيت جديد را تحرير و اسناد مالکيت مشاعی اوليه را باطل می نمايد.

آنگاه مسئول مربوطه سند مالکيت تحرير شده و ثبت دفتر املاک را امضاء می نمايد.
پس از انجام مراحل فوق پرونده تا مراجعه متقاضی جهت ضبط به بايگانی ارسال می شود.
در وقت مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را جهت دريافت بهاء سند مالکيت جديد به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری قبض مربوط به پرداخت بهاء سند مالکيت را صادر و جهت واريز در بانک به متقاضی تسليم می دارد.

متقاضی بهاء سند را در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است واريز و نسخ لازم را به حسابداری اعاده می دهد.

آنگاه حسابداری ضمن گواهی اخذ بهاء سند مالکيت پرونده را جهت تسليم سند به متقاضی به بايگانی ارسال می دارد.

در بايگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ و سپس در دفتر تسليم اسناد ثبت و ضمن احراز هويت متقاضی که با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذيرد، در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم اسناد و پيش نويس سند به او تحويل می شود.

روش تجمع حدود املاکی که دارای سند مالکيت می باشند (ابتدای صفحه)

در مواردی که دو يا چند پلاک بر اثر ساختمان يا ديوارکشی بصورت واحد درآمده يا قطعاتی که وصل به هم باشند و يا مالک يا مالکان املاک مزبور سهام مشاعی برابر دفتر املاک داشته باشند با تسليم اسناد مالکيت خويش می توانند از اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای تجميع املاک خود را بنمايند که نحوه انجام آن به شرح زير است:

متقاضی بايستی تقاضای خود را همراه با اسناد مالکيت مربوط به ثبت محل تسليم دارد تقاضای متقاضی حسب دستور مسئول اداره پس از ثبت در دفتر انديکاتور برای ضميمه شدن به پرونده و اقدام لازم بترتيب به بايگانی و يکی از نمايندگان ثبت ارجاع می شود.

تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر انديکاتور جهت ضميمه شدن به پرونده به بايگانی ارسال و در آنجا پرونده مربوطه از رديف خود خارج و همراه با تقاضا جهت اقدام لازم نزد نماينده مربوطه ارسال می گردد.

نماينده ثبت پرونده ثبتی و اسناد مالکيت ابرازی متقاضی را از هر جهت بخصوص وثيقه و بازداشت بررسی و چنانچه اشکالی برای تجميع موجود نباشد نظر خود را طی گزارشی به مسئول اداره تسليم می دارد. مسئول اداره پرونده را بررسی ضمن اتخاذ تصميم روز معاينه محل را تعيين و به متقاضی اعلام سپس پرونده را جهت ضبط تا روز مقرر به بايگانی ارسال می دارد، در روز مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماينده و نقشه برداری را جهت عزيمت به محل و انجام تجميع تعيين می نمايد.

بديهی است چنانچه املاک مورد تجميع خارج از شعاع 30 کيلومتر باشد متقاضی موظف است فوق العاده نماينده و نقشه بردار را به شرحی که در مباحث قبل گفته شد به حساب سپرده ثبت نزد بانک ملی مربوط واريز نمايد.

سپس نماينده و نقشه بردار در معيت متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت نموده و پس از استقرار در محل نماينده حدود املاک موردنظر را با اسناد مالکيت و مجاورين تطبيق و نقشه بردار حدود املاک مورد تجميع را برداشت سپس نماينده صورتجلسه تجميع را با توجه به نقشه ترسيمی نقشه بردار تنظيم و پس از امضاء خود و نقشه بردار به امضاء مالک يا مالکين مربوطه رسانيده و پيش نويس سند مالکيت جديد را تهيه و مراتب را طی گزارشی به مسئول اداره ارائه و وقت مراجعه بعدی را به متقاضی اعلام می دارد.

تذکر 1- در صورتجلسه تجميعی نماينده بايستی ابتدا حدود املاک مورد تجميع را بترتيب نوشته سپس حدود جديد و مساحت جديد ملک را در آن قيد نمايد.

مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماينده و بررسی صورتجلسه تجميعی و تطبيق حدود جديد با نقشه ترسيمی درصورتيکه اقدامات انجام شده را کافی تشخيص دهد ضمن امضاء پيش نويس سند مالکيت جديد دستور ابطال اسناد مالکيت اوليه و تنظيم سند مالکيت جديد را صادر می نمايد.

آنگاه پرونده برای گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی ارسال و متصدی مربوطه پس از بررسی گواهی لازم را انجام و پرونده را به دفتر املاک اعاده می دهد.

متصدی دفتر املاک ضمن ثبت حدود تجميعی در دفتر املاک و ابطال اسناد مالکيت اوليه سند مالکيت جديد را تحرير نموده و دفتر املاک و پرونده را جهت امضاء نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

مسئول اداره پس از بررسی ثبت دفتر املاک و سند مالکيت تحرير شده را امضاء می نمايد آنگاه پرونده جهت ضبط تا مراجعه متقاضی به بايگانی ارسال می شود.

پس از مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را جهت اخذ بهاء سند مالکيت به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری بهاء سند مالکيت را بطريقی که در مباحث قبل بدان اشاره رفت دريافت و پرونده را جهت تسليم سند به بايگانی می فرستد.

در بايگانی پرونده ابتداء نخ کشی و پلمپ و در دفتر تسليم اسناد ثبت و با احراز هويت متقاضی که معمولا با ملاحظه شناسنامه او تحقق می پذيرد در قبال اخذ رسيد در دفتر تسليم سند و پيش نويس به متقاضی تسليم می گردد. و پرونده در رديف مربوطه به خود ضبط می شود.

روش تفکيک املاک (ابتدای صفحه)

اصطلاح تفکيک درحقوق جديد ايران پديد آمده و به مفهوم افراز و تقسيم نزديک است. لکن با آنها فرق دارد زيرا همانگونه که در مبحث قبل گفته شده در افراز بايد حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکيک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد بعبارت ساده تر در افراز تعداد مالکين مشاعی بايد از 2 نفر بيشتر باشند ولی در تفکيک حتی يک نفر هم که مالک ششدانگ ملکی باشد می تواند آن را به قطعات متعددی که قانونا مقدور باشد تفکيک نمايد که روش انجام عمل تفکيک به شرح زير بيان می شود:

متقاضی بايد با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکيک آن را به ضميمه نقشه تفکيک ملک که خودموظف به تهيه آن می باشدبه ثبت محل تسليم دارد.

تقاضا پس از ثبت در دفتر انديکاتور جهت ضميمه شدن به پرونده و اقدام لازم بترتيب به شعبه بايگانی و يکی از نمايندگان ارجاع می گردد.

نماينده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسيله متقاضی را طی نامه ای جهت تاييد و موافقت با تفکيک به شهرداری محل ارسال می دارد.

نامه تهيه شده پس از انقضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسيله دفتر انديکاتور به ضميمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بايگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذکر 1- چنانچه ظرف دو ماه از تاريخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحيه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راسا مبادرت به تفکيک نمايد.

پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تاييد شده و ثبت آن در دفتر انديکاتور حسب دستور مسئول اداره تاريخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزيمت به محل و انجام عمليات تفکيک تعيين و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بايگانی ارسال می شود.

در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بايگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماينده و نقشه برداری را جهت عزيمت به محل و انجام عمل تفکيک تعيين می نمايد.

بديهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کيلومتر بوده و به نماينده و نقشه بردار فوق العاده ماموريت و هزينه سفر تعلق گيرد متقاضی موظف است آن را به شرحی که در مباحث قبل توضيح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واريز نمايد.

آنگاه نماينده و نقشه بردار در معيت متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسيله متقاضی نماينده حدود آن را با مجاورين و سوابق ثبتی تطبيق و درصورتيکه قطعات تفکيکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورين ملاحظه نگردد نقشه بردار نقشه تفکيکی را با توجه به نقشه تاييد شده شهرداری ترسيم و قطعات تفکيکی را به نرخ منطقه ای ارزيابی و نماينده صورتجلسه تفکيکی را تهيه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.

در صورتجلسه تفکيکی ابتدا بايستی جريان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکيکی با تعيين شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت بترتيب نوشته شود و نماينده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمايند.

مسئول اداره پس از بررسی صورتجلسه تفکيکی و تطبيق قطعات تفکيک شده با نقشه ترسيمی درصورتيکه اقدامات انجام شده را کافی تشخيص دهد صورتجلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزينه تفکيک بترتيب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نمايد.
متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری هزينه تفکيک را برمبنای بهای مندرج در برگ ارزيابی تنظيم شده وسيله نقشه بردار محاسبه و قبض مربوطه را صادر و جهت واريز در بانک ملی به متقاضی تسليم می دارد.

متقاضی پس از واريز هزينه تفکيک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضميمه پرونده شود.

متصدی حسابداری پس از ضميمه نمودن قبض مربوطه به واريز هزينه تفکيک به پرونده و گواهی وصول آن، آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عمليات انجام شده صورتجلسه تفکيکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر انديکاتور می فرستد.

متصدی دفتر انديکاتور پس از درج شماره بر صورتجلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکيک ارسال و پرونده را جهت ضبط در رديف مربوطه به بايگانی اعاده می دهد.

روش تهيه پاسخ استعلام املاک جاری (ابتدای صفحه)

دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند هنگام انجام هرگونه معامله نسبت به املاک جاری قبلا جريان ثبتی آنها را از اداره ثبت محل وقوع ملک استعلام نمايند هم چنين پاره ای از دستگاههای اجرائی ذيربط و يا مراجع قضائی صالحه نيز در مواقع ضروری و لازم مجاز به استعلام جريان ثبتی املاک جاری هستند که روش تهيه پاسخ استعلام املاک جاری به شرح زير است:

استعلام پس از ارائه به ثبت حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور شده و برای ضميمه شدن به پرونده و همچنين اقدام لازم به ترتيب به بايگانی و يکی از نمايندگان ثبت ارجاع می گردد.

استعلام پس از ثبت در دفتر انديکاتور به بايگانی ارسال و پس از ضميمه شدن به پرونده جهت اقدام نزد نماينده مربوطه ارسال می شود.

نماينده ثبت پرونده را بررسی و پاسخ لازم را به نحوی که بيانگر جريان کامل ملک بشرح پرونده ثبتی باشد تهيه می نمايد.

سپس متصدی دفتر بازداشتی آن را از نظر عدم بازداشت گواهی و چنانچه مرجع استعلام کننده دفترخانه اسناد رسمی باشد پرونده را برای تعيين ميزان بدهی ملک به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری پرونده را بررسی و با توجه به وجوهی که قبلا بابت بقايای ثبتی ملک وصول شده حقوق دولتی متعلقه را تعيين و در پاسخ استعلام قيد و مراتب را گواهی و سپس آن را برای امضاء نزد مسئول مربوطه می فرستد.

مسئول اداره يا صاحب امضاء مجاز از ناحيه او پس از بررسی پاسخ استعلام را امضاء می نمايد.

پاسخ استعلام پس از درج شماره بر آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور به مرجع استعلام کننده ارسال و پرونده جهت ضبط در رديف خود به بايگانی ارسال می شود.

روش بازداشت املاک ثبت شده از مراجع صلاحيتدار (ابتدای صفحه)

املاک ثبت شده حسب تقاضای مراجع قضائی صالحه ازقبيل محاکم و دادسراهای عمومی انقلاب و شعب بازپرسی و اجرای ثبت و دادگستری قابل بازداشت می باشند که روش عملی آن بشرح زير است:

تقاضای بازداشت پس از ارائه به ثبت محل وقوع ملک حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور شده سپس برای ضميمه شدن به پرونده و اقدام بترتيب به بايگانی و دفتر بازداشتی و پاسخ استعلامات ارجاع می گردد.

متصدی دفتر تقاضای بازداشت را در دفتر انديکاتور ثبت و آن را به بايگانی ارسال و در آنجا پس از ضميمه شدن به پرونده به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات اعاده می گردد.

متصدی دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات با ملاحظه پرونده ثبتی و ثبت دفتر املاک پس از احراز مالکيت مالک پاسخ لازم را که معمولا بصورت فرم می باشد تهيه و مراتب بازداشت را در ثبت دفتر املاک مربوطه و پيش نويس سند مالکيت اخبار و قيد و پيش نويس را به مهر بازداشت شد ممهور و موضوع بازداشت را در سند مالکيت نيز در صورت ارائه ثبت نموده سپس مراتب را در رديف مربوطه به دفتر بازداشتی قيد و شماره رديف دفتر مذکور را در نامه بازداشتی درج می نمايد.

در اين نامه که عنوان مرجع درخواست کننده بازداشت تهيه می شود بايستی ضمن اشاره به شماره تقاضانامه بازداشت مشخصات کامل ملک و مالک و همچنين ميزان مبلغ يا موضوعی که ملک در ازاء آن بازداشت شده قيد گردد.

نامه پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره آن وسيله متصدی دفتر انديکاتور همراه با اصل سند در صورت ارائه به مرجع تقاضاکننده اعاده و پرونده جهت ضبط در رديف خود به بايگانی برگشت می شود.

روش بازداشت املاک جاری (ثبت نشده) از مراجع صلاحيتدار (ابتدای صفحه)

املاک جاری به املاکی اطلاق می شود که ثبت دفتر املاک نشده اند يا بعبارت ديگر برای آنها سند مالکيت صادر نشده است اين قبيل املاک نيز حسب درخواست اجرای ثبت و يا مراجع صلاحيت دار ديگر که معمولا مراجع مختلف قضائی ازقبيل دادسراهای عمومی و انقلاب يا محاکم و بازپرسی ها هستند قابل بازداشت می باشند.

پس از وصول دستور بازداشت که بايد حاوی مشخصات ملک اعم از شماره ملک و نام مالک بوده و ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد نامه را متصدی دفتر حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور می نمايد سپس آن را به بايگانی ارسال می دارد تا پرونده ثبتی مربوطه را ضميمه نمايند.

در بايگانی پرونده ثبتی مربوط از رديف خود استخراج و همراه با نامه برای اقدام به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می گردد. در دفتر بازداشتی که در اغلب واحدهای ثبتی در شعبه دفتر املاک مستقر می باشد متصدی مربوطه بايستی پرونده را بررسی و چنانچه ملک در بازداشت مرجع ديگری نباشد و يا در رهن و وثيقه بانک يا شخص يا دستگاهی قرار نگرفته باشد و متعلق به فرد اعلام شده موردنظر باشد اقدام به تهيه نامه بازداشتی نمايد. در نامه مذکور که عنوان مرجع درخواست کننده تهيه می شود مشخصات کامل ملک اعم از شماره و محل وقوع آن و نيز نام مالک بايستی قيد شود و ملک در قبال موضوع يا مبلغی که مرجع درخواست کننده اعلام داشته بازداشت می شود و سپس مراتب بازداشت در دفتر بازداشتی که دفتری است قانونی و متحد الشکل بترتيب شماره رديف قيد و شماره دفتر مذکور در نامه بازداشتی مرقوم می گردد آنگاه دستور بازداشت در اظهارنامه قيد و اظهارنامه به مهر بازداشت شده ممهور می شود.

در صورتيکه ملک مورد معامله واقع شده باشد مهر بازداشت شده روی خلاصه معامله هم زده می شود.

نامه پس از امضاء مسئول اداره از دفتر انديکاتور در مقابل همان شماره ای که تقاضا هنگام ورود ثبت شده خارج و به مرجع مربوطه ارسال می شود و پيش نويس آن در پرونده ضبط و پرونده جهت ضبط در رديف مربوطه به بايگانی ارسال می گردد.

بديهی است درصورتيکه اصل ملک قبلا در بازداشت مرجع ديگر يا در رهن و وثيقه قرار گرفته باشد بايستی قبل از مبادرت به بازداشت مراتب به مرجع تقاضاکننده اعلام گردد تا درصورتيکه با توجه به موارد اعلامی موافق با بازداشت ملک باشند پس از اخذ نطريه موافق مازاد اول ملک بشرح فوق بازداشت می گردد.

قابل ذکر است که بازداشت املاک مشاع نيز به شرحی که توضيح داده شد بلااشکال است

روش بازداشت سرقفلی و منافع ملک (ابتدای صفحه)

سرقفلی يا منافع ملک عبارت از حقوقی هستند که ممکن است متعلق به مالک ملک باشد يا ديگری و اين قبيل منافع که مالک آنها را بموجب سند رسمی به ديگری واگذار می نمايد معمولا به املاکی تعلق دارند که حالت تجاری را دارامی باشند.

اين قبيل حقوق نيز حسب درخواست مراجع صلاحيت دار به شرحی که در گذشته از آنها نام برده شد قابل بازداشت می باشند. بدين ترتيب که پس از وصول تقاضای بازداشت نامه حسب دستور مسئول اداره در دفتر انديکاتور ثبت می شود سپس به بايگانی ارسال می گردد تا پرونده مربوطه را ضميمه نمايند در بايگانی پرونده از رديف مربوطه استخراج و به ضميمه نامه جهت اقدام به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می گردد. دراين شعبه متصدی مربوطه پرونده را بررسی و چنانچه ملک و منافع آن در بازداشت مرجع ديگری نباشد و در رهن و وثيقه بانک يا شخص يا دستگاهی قرار نگرفته و متعلق به فرد موردنظر باشد اقدام به تهيه نامه بازداشتی می نمايد.

در نامه مذکور که عنوان مرجع تقاضاکننده تهيه می شود مشخصات کامل ملک اعم از شماره ملک و محل وقوع آن و درصورتيکه دارای سند مالکيت باشد شماره ثبت و صفحه آن و نيز نام مالک و مشخصات کسيکه سرقفلی يا منافع به او تعلق دارد بايستی قيد شود و سرقفلی يا منافع در قبال موضوع يا مبلغی که مرجع درخواست کننده اعلام داشته بازداشت و سپس مراتب در دفتر بازداشتی که شرح و چگونگی آن قبلا گفته شد قيد و شماره رديف دفتر مذکور در نامه مرقوم و نيز چنانچه نسبت به ملک سند مالکيت صادر شده باشد مراتب بازداشت در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک مربوطه قيد و سپس بخشنامه ای که در آن موضوع بازداشت منافع يا سرقفلی بطور مشروح نوشته می شود عنوان دفاتر اسناد رسمی تهيه می گردد. آنگاه نامه و بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره از دفتر انديکاتور شماره خورده و خارج و نامه به مرجع تقاضاکننده و بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. و پيش نويس نامه و بخشنامه همراه با پرونده جهت ضبط در رديف مربوطه به بايگانی ارسال می شود.

روش رفع بازداشت املاک بازداشت شده (ابتدای صفحه)

بديهی است املاکی که حسب دستور مراجع صالحه بازداشت می شوند اعم از اينکه دارای سند مالکيت باشند يا نباشند حسب درخواست همان مراجع از آنان رفع بازداشت می گردد.

بدين ترتيب که پس از وصول دستور رفع بازداشت که معمولا بايستی در جوف پاکت دربسته بوده و دارای مشخصات زير باشد:

الف - ممهور به مهر مرجع تقاضاکننده باشد.

ب - اشاره به نامه قبلی که بموجب آن تقاضای بازداشت گرديده شده باشد.

ج - مشخصات کامل ملک اعم از شماره و محل وقوع آن و درصورتيکه ملک دارای سند مالکيت باشد شماره ثبت و صفحه آن قيد شده باشد.

آنگاه نامه حسب دستور مسئول اداره ثبت دفتر انديکاتور می گردد و برای ضميمه نمودن پرونده مربوطه به بايگانی ارسال در آنجا پرونده امر استخراج و همراه با نامه جهت اقدام به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می شود.

در شعبه مذکور متصدی مربوطه پس از بررسی و تطبيق مشخصات مندرج در نامه با سوابق پرونده و حصول اطمينان از صحت موضوع مبادرت به تهيه نامه رفع بازداشت می نمايد. در اين نامه که می بايستی عنوان مرجع تقاضاکننده نوشته شود علاوه بر اشاره به شماره تقاضای رفع بازداشت به شماره نامه قبلی ثبت محل که بموجب آن ملک بازداشت شده نيز اشاره می گردد و مشخصات کامل ملک و مالک در آن قيد می شود.

سپس اظهارنامه ملک به مهر رفع بازداشت ممهور و شماره تقاضای رفع بازداشت در مقابل مهر قيد آنگاه مراتب رفع بازداشت در دفتر بازداشتی در مقابل همان رديفی که ملک قبلا بازداشت شده ثبت می گردد و درصورتيکه ملک دارای سند مالکيت باشد مراتب رفع بازداشت در ستون ملاحظات ثبت و صفحه مربوطه و پيش نويس سند مالکيت درج و چنانچه سند مالکيت نيز ارائه گردد اگر مراتب بازداشتی در آن مرقوم شده باشد رفع بازداشت نيز در آن قيد و تمامی موارد فوق به امضاء مسئول مربوطه می رسد.

آنگاه نامه را مسئول مربوطه امضاء و متصدی دفتر انديکاتور آن را در مقابل همان شماره ای که تقاضای رفع بازداشت را در دفتر ثبت نموده خارج و به مرجع تقاضاکننده ارسال می نمايد سند مالکيت نيز بر فرض ارائه به مالک آن تسليم می گردد. و در خاتمه پيش نويس نامه همراه با پرونده جهت ضبط در رديف مربوطه به بايگانی ارسال می شود.

روش اصلاح حد به کوچه (ابتدای صفحه)

چنانچه در اثر تغيير وضعيت در مجاورين املاک ثبت شده تغييری در وضع حدود اربعه ملکی که دارای سند مالکيت می باشد حاصل شود يا بعبارت ديگر يک يا چند حد از حدود اربعه ملک ثبت شده ای که قبلا به پلاک مشخصی محدود شده در اثر تغيير وضع مجاورين به کوچه محدود شود مالک می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضای اصلاح حد ملک خود به کوچه را بنمايد. (بند 306 مجموعه بخشنامه های ثبتی).

ادارات ثبت می توانند با رعايت ضوابط مقرر فراز يک در بند (ز) امور متفرقه اختيارات تفويضی هيات نظارت به روسای واحدهای ثبتی برابر مقررات اقدام نمايند. که در اين صورت متقاضی بايستی تقاضای خود مبنی بر اصلاح حدبه کوچه را به ثبت محل تسليم دارد رئيس ثبت دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور می دهد و وقت مراجعه بعدی و معاينه محل را تعيين و به متقاضی اعلام می دارد.

سپس تقاضا در دفتر انديکاتور ثبت و جهت ضميمه نمودن به پرونده به بايگانی ارسال می شود. بايگانی پرونده را از رديف مربوط استخراج و جهت ارجاع به نماينده نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

رئيس ثبت پرونده را برای بررسی مقدماتی و استعلام از شهرداری به يکی از نمايندگان ارجاع می نمايد. نماينده پرونده را بررسی و مراتب چگونگی احداث کوچه و وضعيت آن را به لحاظ عام بودن يا غير آن از شهرداری استعلام می نمايد و متذکر می گردد که شهرداری پاسخ را تا قبل از روز معاينه محل که تاريخ آن بوسيله رئيس اداره تعيين شده ارسال نمايد.

نامه پس از امضاء مسئول اداره و صدور از دفتر انديکاتور به شهرداری ارسال می گردد. سپس پرونده جهت ضبط تا وصول پاسخ از شهرداری و روز معاينه محل به بايگانی فرستاده می شود. بعد از وصول پاسخ از شهرداری رئيس ثبت دستور ثبت آن را در دفتر انديکاتور می دهد

پس نامه جهت ضبط در پرونده تا روز معاينه محل به بايگانی ارسال می گردد.

در روز مقرر با مراجعه متقاضی پرونده نزد مسئول اداره ارسال می شود تا نماينده و نقشه برداری را جهت اقدام تعيين نمايد و پس از انتخاب نماينده و نقشه بردار آنان به اتفاق متقاضی به محل وقوع ملک عزيمت می نمايند.

پس از حضور در محل مالک ملک را معرفی و نماينده حدود آن را با پرونده ثبتی مربوطه تطبيق و نقشه بردار نقشه وضع موجود ملک را برداشت می نمايد.

پس از ترسيم نقشه وضع موجود که نمايانگر کوچه احداثی بايد باشد نماينده صورتجلسه اصلاحی مربوطه را تنظيم می نمايد. در اين صورتجلسه که با عنوان صورتجلسه اصلاح حد به کوچه تنظيم می شود نماينده می بايستی جريان ثبتی ملک را در مقدمه آن بطور مشروح بيان نموده و سپس به تقاضای متقاضی مبنی بر ايجاد کوچه در يکی از حدود ملک اشاره و نظريه واصله شهرداری را در صورتجلسه مرقوم آنگاه حدود اصلاحی را برابر نقشه ترسيمی نقشه بردار در صورتجلسه قيد نمايد و صورتجلسه را خود امضاء نموده و به امضاء نقشه بردار و مالک هم برساند و در صورت امکان امضاء نماينده شهرداری، او نيز امضاء نمايد. سپس صورتجلسه را همراه با نقشه ترسيمی طی گزارشی به استحضار رئيس اداره برساند.

ئيس ثبت پس از مطالعه و بررسی صورتجلسه و تطبيق مفاد و مندرجات آن با پرونده ثبتی و کنترل حدود اصلاحی جديد با نقشه ترسيمی و توجه به پاسخ شهرداری درصورتيکه کوچه بن بست نباشد و اشکال ديگری هم ملاحظه نگردد با استفاده از اختيارات تفويضی هيات نظارت دستور ثبت گزارش نماينده و صورتجلسه اصلاحی را در دفتر انديکاتور می دهد و پرونده را برای انجام اقدامات بعدی به دفتر املاک ارجاع می نمايد.

بعد از ثبت گزارش و صورتجلسه در دفتر انديکاتور متصدی دفتر پرونده را همراه با ضمائم به دفتر املاک ارسال می دارد. متصدی دفتر املاک مراتب اصلاح حد را در ستون ملاحظات دفتر املاک ثبت و نيز موضوع را در پيش نويس سند مالکيت و صفحه ملاحظات سند مالکيت که در اين مرحله وسيله متقاضی ارائه می شود توضيح می دهد سپس ثبت دفتر املاک و پيش نويس و سند مالکيت را به امضاء مسئول اداره می رساند. آنگاه پرونده جهت تسليم سند اصلاح شده به متقاضی به بايگانی ارسال می گردد و در آنجا سند در قبال اخذ رسيد در ذيل تقاضای اوليه متقاضی به او تسليم می گردد و پرونده در رديف مربوطه ضبط می شود.

ديهی است در صورتيکه طبق اعلام شهرداری کوچه بن بست باشد يک نسخه از صورتجلسه اصلاحی نماينده همراه با فتوکپی نقشه طی گزارشی جهت طرح در هيات نظارت به ثبت منطقه ارسال می شود. اين گزارش که عنوان اداره کل ثبت منطقه مربوطه مرقوم می گردد بايستی حاوی جريان ثبتی ملک و چگونگی احداث کوچه و وضع کوچه مستند به نظر شهرداری و نمايانگر حدود جديد ملک باشد که در اين صورت اصلاح سند موکول به وصول رای قطعی هيات نظارت خواهدبود.

روش صدور سند مالکيت بنام وراث (ابتدای صفحه)

هرگاه فردی که سند مالکيت ملکی بنام او صادر و تسليم شده فوت نمايد وراث او می توانند با ارائه مدارک زير:

الف - تقاضای صدور سند مالکيت
ب - گواهی حصر وراثت
ج - فرم 19 مالياتی
د - اصل سند مالکيت مورث
از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکيت نسبت به سهم الارث خود را بنمايند.

توضيح:

1- حصر وراثت حکمی است که بعد از فوت مورث حسب تقاضای احد يا تمامی ورثه بعد از طی تشريفات قانونی لازم از طرف مرجع قضائی صالحه (دادگاه حقوقی) صادر می شود و در آن ضمن اشاره به فوت مورث و تاريخ و محل آن تعداد و مشخصات کامل ورثه متوفی اعم از همسر و پسر و دختر و غيره در آن به وضوح قيد و نيز ميزان سهم الارث آنها برطبق قانون ارث تعيين می شود.

2- فرم 19 مالياتی گواهی است که از طرف اداره امور اقتصادی و دارائی محل صادر می شود و دلالت بر وصول ماليات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالياتی آنان می نمايد که در گواهی مذکور مشخصات ملکی که ورثه قصد دريافت سند آن را بنام خود دارند بايد قيد شده باشد بعد از تحويل مدارک يادشده به ثبت محل مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر انديکاتور می دهد و سوابق و مدارک ابرازی را جهت بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع نموده و تاريخ مراجعه بعدی متقاضی يا متقاضيان را تعيين و به آنها اعلام می نمايد. تقاضا پس از ثبت در دفتر انديکاتور همراه با ضمائم جهت ضميمه نمودن پرونده به بايگانی ارسال می شود در بايگانی پرونده از رديف خود خارج و به پيوست تقاضا و ضمائم جهت اقدام به دفتر املاک ارسال می گردد. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و احراز انحصار وراثت و سمت ورثه نسبت به مورث خلاصه مفاد و شماره گواهی نامه حصر وراثت را در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک مربوطه قيد و در زير ثبت اوليه ملک بنام وراث نسبت به سهام آنها برطبق ماده 105 آئيننامه قانون ثبت، ثبت می نمايد. آنگاه برطبق ماده 121 آئيننامه قانون ثبت برای هر يک از ورثه يک پيش نويس سند مالکيت تهيه وحدود کليه ملک را در يکی از آنها قيد و در بقيه اشاره به پيش نويس مزبور می نمايد و به همين ترتيب در دفتر املاک ثبت و در زير هر سهم اشاره به ثبت و صفحه ای حدود کلی در آن نوشته شده می کند و پس از گواهی دفتر بازداشتی پرونده را جهت امضاء نزد مسئول مربوطه ارسال می دارد. مسئول مربوطه بعد از بررسی و کنترل و ملاحظه سوابق پيش نويس اسناد مالکيت ورثه را امضاء و دستور تحرير اسناد مالکيت جديدمشاعی و ابطال سند مالکيت اوليه را صادر می نمايد. متصدی دفتر املاک حسب دستور مسئول مربوطه اسناد مالکيت جديد مشاعی را تحرير و سند مالکيت مورث را باطل و ضميمه پرونده می نمايد. در وقت مراجعه متقاضی پرونده جهت پرداخت بهاء دفترچه اسناد مالکيت به حسابداری ارجاع می شود متقاضی يا متقاضيان بهاء دفترچه اسناد مالکيت را به حساب درآمد ثبت طبق فيش صادره از حسابداری نزد بانک ملی مربوطه واريز و نسخ لازم را به ثبت تسليم می دارند. آنگاه پرونده همراه با دفاتر املاک مربوطه جهت امضاء ثبت دفاتر املاک و اسناد مالکيت تحرير شده نزد مسئول مربوطه ارسال می شود و او بعد از بررسی اجمالی آنها را امضاء می نمايد. سپس پرونده جهت تسليم اسناد به ورثه به بايگانی ارسال و در آنجا به شرحی که قبلا توضيح داده شد اسناد بعد از نخ کشی و پلمپ و ثبت در دفتر تسليم سند در قبال اخذ رسيد و پس از احراز هويت به ورثه تحويل می گردد و پرونده در رديف مربوطه ضبط می شود.

تذکرات: (ابتدای صفحه)

1- در صورتيکه تاريخ فوت مورث قبل از سال 1346 باشد نيازی ب-ه مطالبه فرم 19 مالياتی نيست.

2- چنانچه وراث گواهی معتبر مبنی بر پرداخت سهم الارث زوج-ه متوفی را ارائه نمايند سند مالکيت بدون استثناء سهم الارث زوجه بنام کليه ورثه با توجه به گواهی حصر وراثت و يا توافق نامه رسمی مستند به حصر وراثت صادر می شود درغيراينصورت با اقرار ورثه مبنی برعدم توانائ-ی پرداخت سهم الارث زوج-ه نسبت به سهم زوجه سند صادر و تسليم خواهدشد.

3- هرگاه بعضی از ورثه با تسليم رونوشت گواهی حصر وراثت و سای-ر مدارک ضروری تقاضای صدور سند مالکيت سهمی خود از ماترک مورث را بنمايند و اعلام دارند که سند مالکيت مورث نزد احدی از ورثه يا شخص ديگری است که از ابراز و تسليم به وراث يا اداره ثبت امتناع می نمايد اداره ثبت مکلف است به شخص يادشده اخطار نمايد که ظرف ده روز از تاريخ رويت اخطار سند را به ثبت محل تحويل دهد در صورت ارائه طبق روش ذکر شده سند مالکيت بنام ورثه صادر می شود و درغير اين صورت مراتب يکبار در يکی از روزنامه های کثيرالانتشار آگهی می گردد تا دارنده سند آن را به اداره ثبت تحويل دهد و چنانچه ظرف مهلت مقرر در آگهی سند را ارائه ننمود سند مالکيت جديد بنام ورثه با رعايت ساير مقررات صادر و مراتب ابطال سند مالکيت اوليه مورث به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه و در آن تصريح می شود که هر موقع سند مورث به دفترخانه ارائه شد آن را اخذ و برای اقدام به اداره ثبت ارسال دارند. (تبصره 3 ذيل اصلاح تبصره يک ماده 120 آئيننامه قانون ثبت املاک).

معاملات :

تنظيم قرارداد اجاره (ابتدای صفحه)

اصطلاحات

مستاجر: اجاره کننده

موجر: اجاره دهنده

عین مستاجر: مورد اجاره

مال الاجاره: اجاره بها

اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

تعریف قرارداد اجاره :

عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

نکاتی که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید به آنها توجه کرد:

- لزومی ندارد که موجر ، مالک عین مستاجره باشد بلکه مالک منافع آن باشد کفایت می نماید

مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

- مدت اجاره معین موضوع اجاره باید مشخص باشد در غیر این صورت اجاره نامه باطل است. مدت اجاره از تاریخی آغاز می گردد که بین موجر و مستاجر توافق حاصل شود. و در صورتی که مدت ذکر نشود تاریخ انعقاد قرارداد ملاک خواهد بود.

- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره قبل یا در زمان اجاره معیوب بوده مستاجر حق فسخ فرارداد را دارد. البته اگر موجر عیب را رفع کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود مستاجر حق فسخ قرار داد را نخواهد داشت. اگر عیبی در مدت استفاده ازمورد اجاره بوجود آید که رفع آن به عهداه موجر باشد ،مستاجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ قراردادرا خواهد داشت.

- عقد اجاره به محض انقضاء مدت اجاره خاتمه می یابد و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدار یا از تحویل آن خوداری نماید باید اجاره بهایی که معادل اجاره بها مکانی مشابه آن است به نرخ روز به موجر پرداخت نماید حتی اگر از آن استفاده نکند.

- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را به موجر پرداخت و در مقابل رسید دریافت کند.

- موجر نمی تواند در زمان اجاره در عین مستاجره تغییری ایجادنماید که با استفاده مستاجر از آن تعارض داشته باشد مگر در صورتی که مورد اجاره نیاز به تعمیرات داشته باشد که تاخیر موجب ضرر به موجر شود و مستاجر نمی تواند مانع این تعمیرات شود حتی اگر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. که در صورت مستاجر می تواند درخواست فسخ قرارداد نماید.

- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری و استفاده از آن ضروری است بر عهده موجر می باشد مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن ذکر شود .

- تعمیرات بدون اجازه موجر در مورد اجاره تو سط مستاجر مجاز نمی باشد و در صورت انجام مستاجر حق مطالبه هزینه آن را از موجر ندارد.

- مستاجر اجازه ساخت و ساز در مورد اجاره بدون اجازه موجر را ندارد و در صورت انجام موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عملیات نقصی به مورد اجاره وارد شود جبران آن بر عهده مستاجر خواهد بود.

- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف و توافق از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او شود موجر می تواند قرداد را فسخ نماید . به عنوان مثال تغییر کاربری ملک از مسکونی به اداری

- اجاره نامه با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود. اما اگر موجر تنها تا زمانی حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره نامه باطل خواهد شد وهمچنین اگر در اجاره نامه مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط شده باشد با فوت مستاجر اجاره نامه باطل می شود.

- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. باید توجه داشت که برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً دو نفر به عنوان شاهد و گواه ذیل سند اجاره نامه را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانونی روابط موجر و مستاجر بهره مند شوند.ضمنا صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ شده موجب رسمی شدن آن نخواهد شد بلکه ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی باعث به رسمیت شناخته شدن خواهد شد .

- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء طرفین موجر و مستاجر برسد و توسط دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین گواهی شود . هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قراردادی تنظیم کند باید نماینده دلیل نمایندگی را به رویت طرف مقابل رساند و پیوست قرارداد گردد به عنوان مثال در صورت وکیل بودن بایستی وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در هنگام انعقاد عقد اجاره ارایه شود.

مرجع:سايت سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور

قوانين موجر و مستاجر

قانون روابط ‏موجر و مستأجر (ابتدای صفحه)

مصوب 26/5/1376

لازم‏الاجراء از اول مهرماه 1376

فصل‏اول ، روابط موجر ومستأجر

ماده 1) از تاریخ لازم|الاجرا شدن این قانون ، اجاره‏ی کلیه‏ی اماکن اعم از مسکونی ،تجاری ، محل‏کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه‏های دانشجویی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج دراین قانون و شرایط مقرر بین موجر ومستأجر خواهد بود .

ماده 2) قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر ومستأجر برسد وبه‏وسیله‏ی دونفر افراد مورداعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3) پس از انقضای مدت اجاره بنابه تقاضای موجر یا قایم‏مقام قانونی وی تخلیه‏ی عین‏مستأجره‏ی دراجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‏ثبت ظرف یک‏هفته ودراجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی توسط ضابطین قوه‏ی قضائیه انجام خواهد گرفت .

ماده 4) درصورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین قرض‏الحسنه ویا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه وتحویل مورداجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر ویا سپرده‏ی آن به دایره‏ی اجراست . چنان‏چه موجر مدعی ورود خسارت به عین‏مستأجره از ناحیه‏ی مستذجر ویا عدم پرداخت مال‏الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق وگازمصرفی بوده ومتقاضی جبران خسارات وارده ویا پرداخت بدهی‏های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است هم‏زمان با تودیع وجه یا سند ، گواه دفتر شعبه‏ی دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواستِ مطالبه‏ی ضرر وزیان به میزان مورد ادعا به دایره‏ی اجرا تحویل نماید .
دراین‏صورت دایره‏ی اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری وپس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.

ماده 5) چنان‏چه مستأجر درمورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم وپس از اثبات حق مورد ادعا ونیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر مشود.

فصل‏ دوم ، سرقفلی (ابتدای صفحه)

ماده 6) هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‏تواند مبلغی را تحت‏عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید . همچنین مستأجر می‏تواند دراثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید ، مگر آن‏که درضمن عقداجاره حق‏انتقال به غیر از وی سلب شده باشد
تبصره 1 : چنان‏چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق‏مطالبه‏‏ی سرقفلی از مالك ندارد .
تبصره 2 : درصورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید ، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه‏ی سرقفلی به قیمت عادله‏ی روز را دارد .

ماده 7) هرگاه ضمن عقداجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره‏بها و تخلیه‏ی عین‏مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین‏مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید دراین صورت مستأجر می‏تواند از موجر ویا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .

ماده 8) هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد وهرساله آن را به اجاره‏ی متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می‏تواند برای اسقاط حق خود ویا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه ودریافت نماید.

ماده 9) چنان‏چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد ویا این که مستأجر کلیه‏ی حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه‏ی عین‏مستأجره حق دریافت سرقفلی را نخواهد داشت

ماده 10) در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‏باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود بانظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره : مطالبه‏ی هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‏باشد .

ماده 11) اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی وحسب‏مورد مشمول مقررات حاکم برآن خواهند بود .

ماده 12) آیین‏نامه‏ی اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارت‏خانه‏های دادگستری و مسکن وشهرسازی تهیه و به تصویب هیأت‏وزیران خواهد رسید.

ماده 13) کلیه‏ی قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‏شود

قانون فوق مشتمل بردوفصل وسیزده ماده وسه تبصره در جلسی علنی روز یک‏شنبه مورخ بیست‏وششم مردادماه یک‏هزار و سیصدوهفتادوشش مجلس‏شورای‏اسلامی تصویب ودرتاریخ 1376/5/29 به تأیید شورای‏نگهبان رسیده است .

مرجع:سايت سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور

درعقود ومعاملات والزامات

باب اول-درعقود وتعهدات به طور کلي (ابتدای صفحه)

ماده 183-عقد عبارت هست از اينکه يک يا چند نفر در مقابل يک يا چند نفر ديگر تعهدبر امري نمايند ومورد قبول آنها باشد.

فصل اول-دراقسام عقود و معاملات

ماده 184-عقود ومعاملات به اقسام ذيل منقسم ميشوند:لازم،جائز،خياري،منجَز،ومعلق.

ماده 185-عقدلازم آن است که هيچ يک از طرفين معامله حق فسخ آن را نداشته باشد مگر در موارد معينه .

ماده 186-عقد جائز آن است که هر يک از طرفين بتواند هر وقتي بخواهد فسخ کند.

ماده 187-عقد ممکن است به يک طرف لازم باشد ونسبت به طرف ديگر جائز.

ماده 188-عقد خياري آن است که براي طرفين يا يکي از آنها يا براي ثالثي اختيار فسخ باشد.

ماده 189-عقد منجرآن است که تاثيرآنبر حسب انشاء موقوف به همر ديگري نباشد والا معلق خواهد بود.

فصل دوم –درشرايط اساسي براي صحت معامله

ماده 190- براي صحت هر معامله شرايط ذيل اساسي است:

1-قصد طرفين ورضاي آنها .

2-اهليت طرفين .

3-موضوع معين که مورد معامله باشد.

4-مشروعيت جهت معامله.

مبحث اول –درقصد طرفين ورضاي آنها (ابتدای صفحه)

ماده 191-عقد محقق ميشود به قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چيزي که دلالت بر قصد کند.

ماده 192- در مواردي که براي طرفين يا يکي از آنها تلفظ ممکن نباشد اشاره که مبين قصد ورضا باشد کافي خواهد بود.

ماده 193-انشاء معامله ممکن است به وسيله علمي که مبين قصد ورضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردي که قانون استثناء کرده باشد.

ماده194-الفاظ واشارات واعمال ديگر که متعاملين به وسيله آن انشاء معامله مي نمايند بهيد موافق باشد به نحوي که احد طرفين همان عقدي را قبول کند که طرف ديگر قصد باطل است

ماده 195- اگرکسي در حال مستي يا بيهوشي يا در خواب معامله نمايد آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.

ماده 196-کسي که معامله ميکند آن معامله براي خود آن شخص محسوب است مگر اينکه درموقع عقد خلاف آن را تصريح نمايد يا بعد خلاف آن ثابت شود معذالک ممکن است در ضمن معامله که شخص براي خود مي کند تعهدي هم به نفع شخص ثالثي بنمايد

ماده197- درصورتي که ثمن يا مثمن معامله عين متعلق به غير باشد آن معامله براي صاحب عين خواهد بود.

ماده 198-ممکن است طرفين يا يکي از آنها به وکالت ازغير اقدام بنمايد و نيز ممکن است که يک نفر به وکالت از طرف متعا ملين اين اقدام را به عمل آورد.

ماده199- رضاي حاصل در نتيجه اشتباه يا اکراه موجب نفوذ معامله باشد.

ماده 200-اشتباه وقتي موجب عدم نفوذ معامله است که مربوط به خود موضوع معامله باشد.

ماده 201- اشتباه در شخص طرف به صحت معامه خللي وارد نمي آورد مگر در مواردي که شخصيت طرف علت عمده عقد مي باشد.

ماده 202- اکراه به اعمالي حاصل مي شود که موثر در شخص با شعوري بوده و او را نسبت به جان يا مال يا آبروي خود تهديد کند به نحوي که عادتا قابل تحمل نباشد. در مورد اعمال اکراه آميز سن و شخصيت و اخلاق و مرد يا زن بودن شخص بايد در نظر گرفته شود.

ماده 203- اکراه موجب عدم نفوذ معامله است اگرچه از طرف شخص خارجي غير متعاملين واقع شود.

ماده 204- تهديد طرف معامله در نفس يا جان يا آبروي اقوام نزديک او از قبيل زوج و زوجه و آباء و اولاد موجب اکراه است.درمورد اين ماده تشخيص نزديکي درجه براي موثر بودن اکراه بسته به نظر عرف است.

ماده 205- هرگاه شخصي که تهديد شده است بداند که تهديد کننده نمي تواند تهديد خود را به موقع اجرا گذارد و يا خود شخص مزبور قادر باشد بر اينکه بدون مشقت اکراه را از خود دفع کند و معامله را واقع نسازد آن شخص مکره محسوب نمي شود.

ماده 206- اگر کسي در نتيجه اضطرار اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معامله اضطراري معتبر خواهد بود.

ماده 207- ملزم شدن شخص انشاء معامله به حکم مقامات صالحه قانوني اکراه محسوب نمي شود.

ماده 208- مجرد خوف از کسي بدون آنکه از طرف آن کس تهديد شده باشد اکراه محسوب نمي شود.

ماده 209- امضا معامله بعد از رفع اکراه موجب نفوذ معامله است.

مبحث دوم- در اهليت طرفين (ابتدای صفحه)

ماده 210- متعاملين بايد براي معامله اهليت داشته باشند .

ماده 211- براي اينکه متعاملين اهل محسوب شوند بايد بالغ و عاقل و رشيد باشند.

ماده 212- معامله با اشخاصي که بالغ يا عاقل يا رشيد نيستند به واسطه عدم اهليت باطل است.

ماده213- معامله محجورين نافذ نيست.

مبحث سوم-درمورد معامله (ابتدای صفحه)

ماده 214- مورد معامله بايد مال يا عملي باشد که هر يک از متعاملين تعهد به تسليم يا ايفاي آن را مي کنند.

ماده 215- مورد معامله بايد مالکيت داشته و متضمن منفعت عقلائي مشروع باشد.

ماده 216- مورد معامله بايد مبهم نباشد مگر در موارد خاصي که علم اجمالي به آن کافي است .

مبحث چهارم- در جهت معامله (ابتدای صفحه)

ماده 217- در معامله لازم نيست جهت آن تصريح شود ولي اگر تصريح شده باشد بايد مشروع باشد والا معامله باطل است.

ماده 218مکرر – هرگاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده دلائل اقامه نمايد که مديون براي فرار از دين قصد فروش اموال خود را دارد.دادگاه مي تواند قرار توقيف اموال وي را به ميزان بدهي او صادر نمايد که در اين صورت بدون اجازه دادگاه حق فروش اموال را نخواهد داشت.

فصل سوم – در اثر معاملات

مبحث اول :در قواعد عمومي (ابتدای صفحه)

ماده 219- عقودي که بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم مقام انها لازم الاتباع است . مگر اينکه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.

ماده 220- عقود نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است ملزم مي نمايد بلکه متعاملين به کليه نتايجي هم که به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل مي باشد ملزم مي باشد.

ماده 221- اگر کسي تعهد اقدام به امري را بکند يا تعهد نمايد که از انجام امري خودداري کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است مشروط بر اينکه جبران خسارت تصريح شده و يا برحسب قانون موجب ضمان باشد.

ماده 222- در صورت عدم ايفاء تعهد با رعايت ماده فوق حاکم مي تواند به کسي که تعهدبه به نفع او شده است اجازه دهدکه خود او عمل را انجام دهد وئمتخلف را به تاديه مخارج آن محکوم نمايد.

ماده 223- هر معامله اي که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اينکه فساد آن معلوم شده باشد .

ماده 224- الفاظ عقود محمول است بر معاني عرفيه.

ماده 225- متعارف بودن امري در عرف و عادت به طوري که عقد بدون تصريح امر منصرف آن باشد به منزله ذکر در عقد است.

مبحث دوم – در خسارات حاصل از عدم اجراي تعهدات (ابتدای صفحه)

ماده 226- در مورد عدم ايفاء تعهدات از طرف يکي از متعاملين طرف ديگر نمي تواند ادعاي خسارت نمايد.مگر اينکه براي ايفاء تعهد مدت معيني مقرر شده و مدت مزبور منقضي شده باشد و اگر براي ايفاء تعهد مدتي مقرر نبوده طرف وقتي مي تواند ادعاي خسارت نمايد که اختيار موقع انجام با او بوده و ثابت نمايد که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده 227- متخلف از انجان تعهد وقتي محکوم به تاديه خسارت مي شئد که نتواند ثابت نمايد که عدم انجام به واسطه علت خارجي بوده که نمي تواند مربوط به او نمود.

ماده 228- در صورتي که موضوع تعهد تاديه وجه نقدي باشد حاکم مي تواند با رعايت ماده 221 مديون را به جبران خسارت حاصله از تاخير در تاديه دين محکوم نمايد.

ماده 229- اگر متعهد به واسطه حادثه که رفع آن خارج از حيطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآيد محکوم به تاديه خسارت نخواهد بود.

ماده 230- اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغي را به عنوان خسارت تاديه نمايد.حاکم نمي تواند او را به بيشتر يا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.

مبحث سوم- در اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث

ماده 231- معاملات و عقود فقط درباره طرفين متعاملين و قائم مقام قانوني آنها نوثر است مگر درمورد ماده 196

فصل چهارم- در بيان شرايطي که در ضمن عقد مي باشد.

مبحث اول – در اقسام شرط (ابتدای صفحه)

ماده 232- شروط مفصله زير باطل است ولي مفسد عقد نيست:

1. شرطي که انجام آن غير مقدور باشد.

2. شرطي که در آن نفع و فايده نباشد.

3. شرطي که نامشروع باشد.

ماده 234- شروط مفصله زير باطل و موجب بطلان عقل است :

1. شرط خلاف مقتضاي عقل .

2. شرط مجهولي که جهل به آن موجب جهل به عوضين شود.

ماده 234- شرط بر سه قسم است :

1. شرط صفت

2. شرط نتيجه

3. شرط فعل اثباتا يا نفيا

شرط صفت عبارت است از شرط راجع به کيفيت يا کميت مورد معامله.

شرط نتيجه آن است که تحقق امري در خارج شرط است.

شرط فعل آن است که اقدام يا عدم اقدام فعلي بر يکي از متعاملين يا بر شخص خارجي شرط شود.

مبحث دوم : در احکام شرط (ابتدای صفحه)

ماده 235- هرگاه شرطي که در ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت موجود نيست کسي که شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت.

ماده 236- شرط نتيجه در صورتي که حص.ول آن نتيجه موقوف به سبب خاصي نباشد آن نتيجه به نفس اشتراط حاصل مي شود.

ماده 237- هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا يا نفيا کسي که ملتزم به انجام شرط شده است بايد آن را به جا بياورد و در صورت تخلف طرف معامله مي تواند به حاکم رجوع نمايد تقاضاي اجرا به وفاي شرط نمايد.

ماده 238- هرگاه فعلي در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غير مقدور ولي انجام آن به وسيله شخص ديگري مقدور باشد حاکم مي تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

ماده 239- هرگاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد که ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده 240- اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود يا معلوم شود عين العقد ممتنع بوده است کسي که شرط بر نفع او شده است اختيار فسخ معامله را خواهد داشت . مگر اينکه امتناع مستند به فعل مشروط له باشد.

ماده 241- ممکن است در معامله شرط شود که يکي از متعاملين براي آنچه که به واسطه معامله مشغول الذمه مي شود رهن يا ضامن بدهد.

ماده 242- هرگاه در عقد شرط شده باشد که مشروط عليه مال معين را رهن دهد آن مال تلف يا معيوب شود مشروط له اختيار فسخ معامله را خواهد داشت نه حق وطالبه عوض رهن يا ارش عيب و اگر بعد از آنکه مال را مشروط له به رهن گرفت آن مال تلف يا معيوب شود ديگر اختيار فسخ ندارد.

ماده 243- هرگاه در عقد شرط شده باشد که ضامني داده شود و اين شرط انجام نگيرد مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده 244- طرف معامله که شرط به نفع او شده مي تواند از عمل به آن شرط صرف نظرکند در اين صورت مثل آن است که اين شرط در معامله قيد نشده باشد ليکن شرط نتيجه قابل اسقاط نيست.

ماده 245- اسقاط حق حاصل از شرط ممکن است به لفظ باشد يا به فعل . يعني عملي که دلالت بر اسقاط شرط نمايد.

ماده 246- در صورتي که معامله به واسطه اقاله يا فسخ به هم بخورد شرطي که در ضمن آن شده است باطل مي شود.و اگر کسي که ملزم به انجام آن شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد مي تواند عوض او را از مشروط له بگيرد.

دلالي

فصل اول –کليات (ابتدای صفحه)

ماده 335- دلال کسي است که در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتي شده يا براي کسي که مي خواهد معاملاتي نمايد طرف معامله پيدا کند. اصولا قرارداد دلالي تابع مقرراتي وکالت است.

ماده 336- دلال مي تواند در رشته هاي مختلف دلالي نمايد و شخصا نيز تجارت کند.

ماده 337- دلال بايد در نهايت صحت و از روي صداقت طرفين معامله را از جزئيات راجع به معاملات مطلع سازد ولو اينکه دلالي را فقط براي يکي از طرفين بکند. دلال در مقابل هر يک از طرفين مسئول تقلب و تقصيرات خود مي باشد.

ماده 338- دلال نمي تواند عوض يکي از طرفين معامله قبض وجه يا تاديه دين نمايد و يا آنکه تعهدات آنها را به موقع اجرا گذارد.مگر آنکه اجاره نامه مخصوصي داشته باشد .

ماده 339- دلال مسئول تمام اشيا و اسنادي است که در ضمن معاملات به او داده شده است مگر اينکه ثابت نمايد که ضايع با تلف ضدن اشيا يا اسناد مزبوره مربوط به شخص او نبوده است.

ماده 340- در موردي که فروش از روي نمونه باشد دلال بايد نمونه ماللاتجاره را تا موقع ختم معامله نگاه بدارد مگر اينکه طرف معامله او را از اين قيد معاف دارد.

ماده 341- دلال مي تواند در زمان واحد براي چند آمر در يک رشته يا رشته هاي متفاوت دلالي کمند ولي در اين صورت براي آمرين را از اين ترتيب و امور ديگري که ممکن است موجب تغيير راي آنهاع شود مطلع نمايد.

ماده 342- هرگاه معامله به توسط دلال واقع و نوشتجات و اسنادي راجع به آن معامله بين طرفين به توسط او رد و بدل شود. در صورتي که امضا ها راچع به اشخاصي باشد که به توسط او معامله را کرده اند دلال ضامن صحت و اعتبار نوشتجات مزبور است.

ماده 343- دلال ضامن اعتبار اشخاصي که براي آنها دلالي مي کند و ضامن اجراي معاملاتي که به توسط او مي شود نيست.

ماده 344- دلال درخصوص ارزش يا جنس مال التجاره اي که مورد معامله بوده مسئول نيست مگر اينکه ثابت شود تقصير اتز جانب او بوده است .

ماده 345- هرگاه طرفين معامله يا يکي از آنها به اعتبار تعهد شخص دلال معامله نموده دلال ضامن معامله است.

ماده 346- در صورتي که دلال در نفس معامله ممنتفع يا سهيم باشد بايد به طرفي که اين نکته را نمي داند اطلاع دهد و الا مسئول خسارت وارده بوده و به علاوه به پانصد تا سه هزار ريال جزاي نقدي محکوم خواهد شد .

ماده 347- در صورتي که دلال در معامله سهيم باشد با عامل خود نتضامنا مسئول اجراي تعهد خواهد بود.

فصل دوم – اجرت دلال و مخارج (ابتدای صفحه)

ماده 348- دلال نمي تواند حق دلالي نمي تواند حق دلالي را مطالبه کند مگر در صورتي که معامله به راهنمايي يا وساطت او تمام شده باشد.

ماده 349- اگر دلال برخلاف وظيفه خود نسبت به کسي که به او ماموريت داده به نفع طرف ديگر معامله اقدام نمايد و يا بر خلاف عرف تجارتي محل از طرف مزبور وجهي دريافت و يا وعده وجهي را قبول کند مستحق اجرت و مخارجي که کرده نخواهد بود. به علاوه محکوم به مجازات مقرر براي خيانت در امانت خواهد بود.

ماده 350- هرگاه معامله مشروط به شرط تعليقي باشد دلال پس از حصول شرط مستحق اجرت خواهد بود.

ماده 351- اگر شرط شده باشد مخارجي که دلال مي کند به او داده شود دلال مستحق اخذ مخارج خواهد شد ولو آنکه معامله سر نگيرد.

همين ترتيب درموردي نيز جاري است که عرف تجارتي محل به پرداخت مخارجي که دلال کرده حکم کند.

ماده 352-در صورتي که معامله به رضايت طرفين يا به واسطه يکي از خيارات قانوني فسخ بشود حق مطالبه دلالي از دلال سلب نمي شود. مشروط بر اينکه فسخ معامله مستند به دلال نباشد.

ماده 353 – دلالي معاملات ممنوعه اجرت ندارد.

ماده 354-355 نسخ شده اند.

فصل سوم- دفتر (ابتدای صفحه)

ماده 356- هر دلال بايد دفتر داشته و کليه معاملات را که به دلالي او انجام گرفته به ترتيب ذيل در آن ثبت نمايد.

1- اسم متعاملين

2- مالي که موضوع معامله است

3- نوع معامله

4- شرايط معامله با تشخيص به اينکه تسليم موضوع معامله فوري است يا به وعده است

5- عوض معامله که بايد پرداخته شود و تشخيص اينکه فوري است يا به وعده است يا وجه نقد است يا مال التجاره يا برات در صورتي که برات باشد به روئت است يا به وعده

6- امضاي طرفين معامله مطابق نظام نامه مقررات وزارت عدليه

دفتر دلالي تايع کليه مقررات راجع به دفاتر تجاري است.

باب هفتم- حق العمل کاري(کميسيون)

ماده 357- حق العمل کاري است که به اسم خود ولي به حساب ديگري(آمر) معاملاتي کرده و در مقابل حق العملي دريافت مي دارد.

ماده 358- جز در مواردي که به موجب موارد زير استثنا شده مقررات راجع به وکالت در حقالعنل کاري نيز رعايت خواهد شد.

ماده 359- حقالعمل کار بايد آمر را از جريان اقدامات خود مستحضر داشته و خصوصا در صورت انجام ماموريت اين نکته را به فوريت به او اطلاع دهد.

ماده 360- حقالعمل کار مکلف به بيمه کردن اموالي که موضوع معاملع است نيست. مگر آنکه آمر دستور داده باشد.

ماده 361- اگر مال التجاره اي که براي فروش نزد حق العمل کار ارسال شده براي عيوب ظاهري باشد حق العمل کار بايد براي محفوظ داشتن حق رجوع بر عليه متصدي حمل و نقل و تعيين ميزان خسارت بحري(آواري) به وسائل مقتضيه و محافظت مال التجاره اقدامات لازمه به عمل آورده و آمر را از اقدامات خود مستحضر کند و الا مسئول خسارات ناشيه از اين غفلت خواهد بود.

ماده 362- اگر بيم فساد سريع مال التجاره اي مي رود که نزد حق العمل کار براي فروش ارسال شده حق العمل کار مي تواند و حتي در صورتي که منافع آمر ايجاب کند مکلف است ما التجاره رابا اطلاع مدعي العموم محلي که مال التجاره در آنجا است يا نماينده او به فروش برساند.

ماده 363- اگر حق العمل کار مال التجاره را به کمتر از حداقل قيمتي که آمر معين کرده به فروش رساند مسئول تفاوت خواهد بود . مگر اينکه ثابت نمايد از ضرر بيشتري احتراز کرده و تحصيل اجاره آمر در موقع مقدور نبوده.

ماده 346- اگر حق العمل کار تقصير کرده باشد بايد از عهده کليه خساراتي نيز که از عدم رعايت دستور آمر ناشي شده برآيد.

ماده 365- اگر حق العمل مال التجاره به کمتر از قيمتي که آمر معين کرده بخرد يا به بيشتر از قيمتي که آمر تعيين نموده به فروش رساند حق استفاده از تفاوت نداشته و بايد آن را در حساب آمر محسوب دارد.

ماده 366- اگر حق العمل کار بدون رضايت آمر مالي را به نسيه بفروشد يا پيش قسطي دهد ضررهاي ناشي از آن متوجه خود او خواهد بود. معذالک اگر فروش به نسيه داخل در عرف تجاري محل باد حق العمل کار ماذون به آن محسوب مي شود مگر در صورت دستور مخالف آمر.

ماده 367- حق العمل کار در مقابل آمر مسئول پرداخت وجوه و يا انجام ساير تعهدات طرف معامله نيست مگر اين که مجاز در معامله به اعتبار نبوده و يا شخصا ضمانت طرف معامله را کرده و يا عرف تجارتي بلد،او را مسئول قرار دهد.

ماده 368- مخارج حق العمل کارکرده و براي انجام معامله و نفع آمر لازم بوده و همچنين هر مساعده ککه به نفع آمر داده باشد بايد اصلا و منفعه به حق العمل کار مسترد شود.

حق العمل کار مي تواند مخارج انبارداري و حمل و نقل را نيز به حساب آمر گذارد.

ماده 369- وقتي حق العمل کار مستحق حق العمل مي شود که معامله اجرا شده و يا عدم اجراي آن مستند به فعل آمر باشد نسبت به اموري که در نتيجه علل ديگري انجام پذير نشده حق العمل کار براي اقدامات خود فقط مستحق اجرتي خواهد بود که عرف و عادت مخل معين مي کند.

ماده 370- اگر حق العمل کار نادرستي کرده و مخصوصا در موردي که به حساب آمر قيمتي خريد و يا کمتر ازقيمت فروش محسوب دارد مستحق العمل نخواهد بود به علاوه در دو صورت اخير آمر مي تواند خود حق العمل کار را خريدار يا فروشنده محسوب کند.

ماده 371- حق العمل کار در مقابل آمر براي وصول معاملات خود از او نسبت به اموالي که موضوع معامله بوده و يا نسبت به قيمتي که اخذ کرده حق حبس خواهد داشت.

ماده 372- اگر فروش مال ممکن نشده و يا آمر از اجاره فروش رجوع کرده و مال التجاره را بيش از حد نتعارف نزد حق العمل کار بگذارد حق العمل کار مي تواند آن را با نظارت مدعي العموم بدايت محل يا نماينده او به طريق مزايده به فروش برساند. اگر آمر در محل نبود و در آنجا نيز نماينده نداشته باشد فروش بدون حضور او يا نماينده او به عمل خواهد آمد ولي در هر حال قبلا بايد به او اخطاريه رسمي ارسال گردد مگر اينکه اموال از جمله از جمله اموال سريع الفساد باشد .

ماده 373- اگر حق العمل کار ماموربه خريد يا فروش مال التجاره يا اسناد تجارتي يا صاحب اوراق بهادار مي باشد که مظنه بورسي يا بازاري دارد مي تواند چيزي را که مامور به خريد آن بوده خود شخصا به عنوان فروشنده تسليم بکند. و يا چيزي را که مامور به فروش آن بوده شخصا به عنوان خريدار نگه دارد مگر اينکه آمر دستور مخالفي داده باشد.

ماده 374- در مورد ماده فوق حق العمل کار بايد قيمت را بر طبق مظنه بورسي يا نرخ بازار در روزي که وکالت خود را انجام مي دهد منظور دارد و حق خواهد داشت که هم حق العمل و هم مخارج عاديه حق العمل کاري را برداشت کند.

ماده 375- در هر موردي که حق العمل کار شخصا مي تواند خريدار يا فروشنده واقع شود اگر انجام معامله را به آمر بدون تعيين طرف معامله اطلاع دهد خود طرف معامله محسوب خواهد شد .

ماده 376ماده 376- اگر آمر از امر خود رجوع کرده و حق العمل کار قبل از ارسال خبر انجام معامله ازاين رجوع مستحضر گردد ديگر نمي تواند شخصا خريدار يا فروشنده واقع شود.

(ابتدای صفحه)

قانون حمایت از حقوق مولفان، مصنفان و هنرمندان

ماده 1 : از نظر اين قانون به مولف و مصنف و هنرمند " پديدآورنده " و به آن چه از راه دانش يا هنر و يا ابتكار آنان پديد مي آيد بدون در نظر گرفتن طريقه يا روشي كه در بيان و يا ظهور و يا ايجاد آن به كار رفته " اثر" اطلاق مي شود.

 ماده2: اثرهاي مورد حمايت اين قانون به شرح زير است:
1- كتاب و رساله و جزوه و نمايشنامه و هر نوشته ديگر علمي و فني و ادبي و هنري.
2- شعر و ترانه و سرود و تصنيف كه به هر ترتيب و روش نوشته يا ضبط يا نشر شده باشد.
3- اثر سمعي و بصيري به منظور اجرا در صحنه هاي نمايش يا پرده سينما يا پخش از راديو يا تلويزيون كه به هر ترتيب و روش نوشته يا ضبط يا نشر شده باشد.
4- اثر موسيقي كه به هر ترتيب و روش نوشته يا ضبط يا نشر شده باشد.
5- نقاشي و تصوير و طرح و نقش و نقشه جغرافيايي ابتكاري و نوشته ها و خطهاي تزييني و هر گونه اثر تزييني و اثر تجسمي كه به هر طريق و روش به صورت ساده يا تركيبي به وجود آمده باشد.
6-  هر گونه پيكره( مجسمه).
7- اثر معماري از قبيل طرح و نقشه ساختمان.
8- اثر عكاسي كه با روش ابتكاري و ابداع پديد آمده باشد.
9- اثر ابتكاري مربوط به هنرهاي دستي يا صنعتي و نقشه قالي و گليم.
10- اثر ابتكاري كه بر پايه فرهنگ عامه (فولكلور) يا ميراث فرهنگي و هنري ملي پديد آمده باشد.
11- اثر فني كه جنبه ابداع و ابتكار داشته باشد.
12- هر گونه اثر مبتكرانه ديگر كه از تركيب جند اثر از اثرهاي نامبرده در اين فصل پديد آمده باشد.


فصل دوم : حقوق پديد آورنده
ماده 3 : حقوق پديدآورنده شامل حق انحصاري نشر و پخش و عرضه و اجراي اثر و حق بهره برداري مادي و معنوي از نام و اثر او است.
ماده 4 : حقوق معنوي پديدآورنده محدود به زمان و مكان نيست و غير قابل انتقال است.
ماده 5 :  پديدآورنده اثرهاي مورد حمايت اين قانون مي تواند استفاده از حقوق مادي خود را در كليه موارد و از جمله موارد زير به غير واگذار نمايد:
1- تهيه فيلمهاي سينمايي و تلويزيوني و مانند آن.
2- نمايش صحنه اي مانند تئاتر و باله و نمايشهاي ديگر.
3- ضبط تصويري يا صوتي اثر بر روي صفحه يا نوار يا هر وسيله ديگر.
4- پخش از راديو و تلويزيون و وسائل ديگر.
5- ترجمه و نشر و تكثير و عرضه اثر از راه چاپ و نقاشي و عكاسي و گراور و كليشه و قالب ريزي و مانند آن.
6- استفاده از اثر در كارهاي علمي و ادبي و صنعتي و هنري و تبليغاتي.
7- به كار بردن اثر در فراهم كردن يا پديد آوردن اثرهاي ديگري كه در ماده دوم اين قانون درج شده است.
ماده 6:  اثري كه با همكاري دو يا چند پديدآورنده به وجود آمده باشد و كار يكايك آنان جدا و متمايز نباشد اثر مشترك ناميده مي شود و حقوق ناشي از آن حق مشاع پديد آورندگان است.
ماده 7 : نقل از اثرهايي كه انتشار يافته است و استناد به آنها به مقاصد ادبي و علمي و فني و آموزشي و تربيتي و به صورت انتقاد و تقريظ با ذكر ماخذ در حدود متعارف مجاز است.
تبصره : ذكر ماخذ در مورد جزوه هايي كه براي تدريس در موسسات آموزشي توسط معلمان آنها تهيه و تكثير مي شود الزامي نيست مشروط بر اين كه جنبه انتفاعي نداشته باشد.

 ماده 8 : كتابخانه هاي عمومي و موسسات جمع آوري نشريات و موسسات علمي و آموزشي كه به صورت غير انتفاعي اداره مي شوند مي توانند طبق آيين نامه اي كه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد از اثرهاي مورد حمايت اين قانون از راه عكسبرداري يا طرق مشابه آن به ميزان مورد نياز و متناسب با فعاليت خود نسخه برداري كنند.
ماده 9 : وزارت اطلاعات مي تواند آثاري را كه قبل از تصويب اين قانون پخش كرده و يا انتشار داده است پس از تصويب اين قانون نيز كماكان مورد استفاده قرار دهد.
ماده 10 : وزارت آموزش و پرورش مي تواند كتابهاي درسي را كه قبل از تصويب اين قانون به موجب قانون كتابهاي درسي چاپ و منتشر كرده است كماكان مورد استفاده قرار دهد.
ماده 11 : نسخه برداري از اثرهاي مورد حمايت اين قانون مذكور در بند 1 از ماده 2 و ضبط برنامه هاي راديويي و تلويزيوني فقط در صورتي كه براي استفاده شخصي و غير انتفاعي باشد مجاز است.  


 
فصل سوم : مدت حمايت از حق پديد آورنده و حمايتهاي قانوني ديگر

 ماده 12 : مدت استفاده از حقوق مادي پديدآورنده موضوع اين قانون كه به موجب وصايت يا وراثت منتقل مي شود از تاريخ مرگ پديد آورنده سي سال است و اگر وارثي وجود نداشته باشد يا بر اثر وصايت به كسي منتقل نشده باشد براي همان مدت به منظور استفاده عمومي در اختيار وزارت فرهنگ و هنر قرار خواهد گرفت.

تبصره : مدت حمايت اثر مشترك موضوع ماده 6 اين قانون سي سال بعد از فوت آخرين پديدآورنده خواهد بود.

ماده 13 : حقوق مادي اثرهايي كه در نتيجه سفارش پديد مي آيد تا سي سال از تاريخ پديد آمدن اثر متعلق به سفارش دهنده است مگر آن كه براي مدت كمتر يا ترتيب محدودتري توافق شده باشد.

تبصره : پاداش و جايزه نقدي و امتيازاتي كه در مسابقات علمي و هنري و ادبي طبق شرايط مسابقه به آثار مورد حمايت اين قانون موضوع اين ماده تعلق مي گيرد متعلق به پديد آورنده خواهد بود.

ماده 14 : انتقال گيرنده حق پديد آورنده مي تواند تا سي سال پس از واگذاري از اين حق استفاده كند مگر اين كه براي مدت كمتر توافق شده باشد.

ماده 15 : در مورد مواد 13 و 14 پس از انقضاي مدتهاي مندرج در آن مواد استفاده از حق مذكور در صورت حيات پديد آورنده متعلق به خود او و در غير اين صورت تابع ترتيب مقرر در ماده 12 خواهد بود.

ماده 16 : در موارد زير حقوق مادي پديدآورنده از تاريخ نشر يا عرضه به مدت سي سال مورد حمايت اين قانون خواهد بود :

1- اثرهاي سينمايي يا عكاسي.

2- هر گاه اثر متعلق به شخص حقوقي باشد و يا حق استفاده از آن به شخص حقوقي واگذار شده باشد.

ماده 17 : نام و عنوان و نشانه ويژه اي كه معرف اثر است از حمايت اين قانون برخوردار خواهد بود و هيچ كس نمي تواند آنها را براي اثر ديگري از همان نوع يا مانند آن به ترتيبي كه القا شبهه كند به كار برد.

ماده 18 : انتقال گيرنده و ناشر و كساني كه طبق اين قانون اجازه استفاده يا استاد يا اقتباس از اثري را به منظور انتفاع دارند بايد نام پديدآورنده را با عنوان و نشانه ويژه معرف اثر همراه اثر يا روي نسخه اصلي يا نسخه هاي چاپي يا تكثير شده به روش معمول و متداول اعلام و درج نمايند مگر اين كه پديد آورنده به ترتيب ديگري موافقت كرده باشد.

ماده 19 : هر گونه تغيير يا تحريف در اثرهاي مورد حمايت اين قانون و نشر آن بدون اجازه پديد آورنده ممنوع است.

ماده 20 :  چاپخانه ها و بنگاه هاي ضبط صوت و كارگاهها و اشخاصي كه به چاپ يا نشر يا پخش يا ضبط و يا تكثير اثرهاي مورد حمايت اين قانون مي پردازد بايد شماره دفعات چاپ و تعداد نسخه كتاب يا ضبط يا تكثير يا پخش يا انتشار و شماره مسلسل روي صفحه موسيقي و صدا را بر تمام نسخه هايي كه پخش مي شود با ذكر تاريخ و نام چاپخانه يا بنگاه و كارگاه مربوط بر حسب مورد درج نمايند.

 ماده 21 : پديدآورندگان مي توانند اثر و نام و عنوان و نشانه ويژه اثر خود را در مراكزي كه وزارت فرهنگ و هنر با تعيين نوع آثار آگهي مي نمايد به ثبت برسانند. آيين نامه چگونگي و ترتيب انجام يافتن تشريفات ثبت و همچنين مرجع پذيرفتن درخواست ثبت به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.

ماده 22 : حقوق مادي پديدآورنده موقعي از حمايت اين قانون برخوردار خواهد بود كه اثر براي نخستين بار در ايران چاپ يا پخش يا نشر يا اجرا شده باشد و قبلا در هيچ كشوري چاپ يا نشر يا پخش و يا اجرا نشده باشد.  


 
فصل چهارم : تخلفات و مجازات ها  

ماده 23 : هر كس تمام يا قسمتي از اثر ديگري را كه مورد حمايت اين قانون است به نام خود يا به نام پديدآورنده بدون اجازه او و يا عالما عامدا به نام شخص ديگري غير از پديد آورنده نشر يا پخش يا عرضه كند به حبس تاديبي از شش ماه تا 3 سال محكوم خواهد شد.

ماده 24 : هر كس بدون اجازه ترجمه ديگري را به نام خود يا ديگري چاپ و پخش و نشر كند به حبس تاديبي از سه ماه تا يك سال محكوم خواهند شد.

ماده 25 : متخلفين از مواد 17 ، 18 ، 19 ، 20 اين قانون به حبس تاديبي از سه ماه تا يك سال محكوم خواهند شد.

ماده 26 : نسبت به متخلفان از مواد 17 ، 18 ، 19 ، 20 اين قانون در مواردي كه به سبب سپري شدن مدت حق پديدآورنده استفاده از اثر با رعايت مقررات اين قانون براي همگان آزاد است. وزارت فرهنگ و هنر عنوان شاكي خصوصي را خواهد داشت.

ماده 27 : شاكي خصوصي مي تواند از دادگاه صادركننده حكم نهايي درخواست كند كه مفاد حكم در يكي از روزنامه ها به انتخاب و هزينه او آگهي شود.

ماده 28 : هر گاه متخلف از اين قانون شخص حقوقي باشد علاوه بر تعقيب جزايي شخص حقيقي مسئول ، كه جرم ناشي از تصميم او باشد خسارات شاكي خصوصي از اموال شخص حقوقي جبران خواهد شد و در صورتي كه اموال شخص حقوقي به تنهايي تكافو نكند مابه التفاوت از اموال مرتكب جرم جبران مي شود.

ماده 29 :  مراجع قضايي مي توانند ضمن رسيدگي به شكايت شاكي خصوصي نسبت به جلوگيري از نشر و پخش و عرضه آثار مورد شكايت و ضبط آن دستور لازم به ضابطين دادگستري بدهند.

 ماده 30 : اثرهايي كه پيش از تصويب اين قانون پديد آمده از حمايت اين قانون برخوردار است اشخاصي كه بدون اجازه از اثرهاي ديگران تا تاريخ تصويب اين قانون استفاده يا بهره برداري كرده اند حق نشر يا اجرا يا پخش يا تكثير يا ارائه مجدد يا فروش آن آثار را ندارند مگر به اجازه پديد آورنده يا قائم مقام او با رعايت اين قانون. متخلفين از حكم اين ماده و همچنين كساني كه براي فرار از كيفر به تاريخ مقدم بر تصويب اين قانون اثر را به چاپ رسانند يا ضبط يا تكثير يا از آن بهره برداري كنند به كيف مقرر در ماده 23 محكوم خواهند شد. دعاوي و شكاياتي كه قبل از تصويب اين قانون در مراجع قضايي مطرح گرديده به اعتبار خود باقي است.

ماده  31 : تعقيب بزه هاي مذكور در اين قانون با شكايت شاكي خصوصي شروع و با گذشت او موقوف مي شود.

ماده 32 : مواد 245 و 246 و 247 و 248 قانون مجازات عمومي ملغي است.

ماده 33 : آيين نامه هاي اجرايي اين قانون از طرف وزارت فرهنگ و هنر و وزارت دادگستري و وزارت اطلاعات تهيه و به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد

(ابتدای صفحه)                          شرکت فن آوران بازار معاملات سبحان و سپهر